Doctrina Registral

La Dirección General de los Registros y del Notariado rectifica, en la recientemente publicada Resolución de 15 de noviembre de 2011, la doctrina que hasta la fecha había mantenido sobre la obligación de presentar, para su depósito, el Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad al solicitar la inscripción de una obra nueva por un autopromotor.

En la Resolución-Circular de 26 de julio de 2007 en relación con el requisito relativo a la exigencia de la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, se entendió que tal exigencia significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la misma Ley. Sin embargo, la Dirección General, en diversas resoluciones, había entendido tal exigencia en un sentido limitado, en lo relativo a la exigencia de entrega del libro del edificio, al estimarse extensible al citado requisito la excepción que para el seguro decenal estableció la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 –en su redacción dada por Ley 52/2003, de 30 de diciembre–, a favor del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

En su reciente Resolución de 3 de diciembre de 2011, la Dirección General de los Registros y del Notariado decide sobre un recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad, en la que se deniega la anotación preventiva de una sentencia no firme, dictada por un juzgado de lo Contencioso-Administrativo, que declara la nulidad del acuerdo municipal aprobatorio de la modificación de un proyecto de reparcelación.

Mantiene el Registrador que de los artículos 42 de la Ley Hipotecaria, 51 y 52 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y 67 a 70 del Real Decreto 1093/1997 se infiere que sólo son admisibles la anotación preventiva de la interposición de recurso contencioso-administrativo y la inscripción de la sentencia firme.

En respuesta a la consulta vinculante sobre emplazamiento y personación de la herencia yacente como demandada en procedimientos judiciales y sobre si es necesario o no el nombramiento de un defensor judicial que represente y defienda sus intereses, que el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, al amparo de lo dispuesto en el artículo 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, formula a la Dirección General de los Registros y del Notariado, esta ha dictado la Resolución de 3 de octubre de 2011, recientemente publicada.

En ella, el mencionado Centro Directivo, sienta como doctrina -que, como en la propia resolución se reconoce, no es sino reiteración de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo- que La exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas, como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. La Ley de Enjuiciamiento Civil exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los procedimientos judiciales de división de herencia –entre ellas el nombramiento de un administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil– cuando fallecido el causante no conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye por tanto –en los supuestos de herencia yacente– gran importancia a la posibilidad o no de intervención de posibles llamados a la herencia. Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos, pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. El emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo. Pero sólo será requisito inexcusable tal emplazamiento cuando el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados. No lo será si se ha demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos. No puede afirmarse que no proceda ninguna calificación desde la perspectiva del tracto sucesivo ni que sea suficiente el mero llamamiento genérico a ignorados herederos cuando cabe identificar a quienes son los posibles herederos y no se ha nombrado administrador judicial de la herencia yacente.

En la recientemente publicada Resolución de 2 de noviembre de 2011, la Dirección General de los Registros y del Notariado aborda una cuestión sustantiva que consiste en determinar si, otorgada una escritura pública de constitución de hipoteca antes de la declaración de concurso del hipotecante, pero presentada en el Registro de la Propiedad con posterioridad a dicha declaración, es exigible por parte de la registradora que la administración concursal intervenga en los términos previstos en el artículo 40 de la Ley Concursal.

La respuesta que ofrece la mencionada Dirección General de los Registros y del Notariado no deja lugar a dudas sobre la innecesariedad de tal intervención.

Se parte, para llegar a esta conclusión, del indiscutido carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca en el Registro de la Propiedad en relación a un caso, como el planteado, en que las limitaciones en la libre disposición del hipotecante se han producido con posterioridad a la prestación del consentimiento. Al respecto tiene declarado la Dirección General que la calificación de la capacidad y legitimación del disponente ha de realizarse con referencia al momento del otorgamiento del negocio de que se trate por lo que, la sola circunstancia de que en el momento de la presentación del documento concurriere una causa de anulación posterior, cuando en cambio gozara de plena eficacia en el momento del referido otorgamiento, no podría constituir obstáculo a la inscripción del negocio realizado. Así, el artículo 21 de la Ley Concursal establece que no es hasta el momento en que el juez declara el concurso que se producen los efectos limitativos sobre el poder de disposición del deudor, por lo que sólo a partir de ese momento estarán viciados de anulabilidad los actos llevados a cabo por el mismo en contravención de las medidas limitativas ordenadas por el juez. Todo acto o negocio jurídico llevado a cabo por el deudor con anterioridad estará, en principio, a salvo de las consecuencias jurídicas establecidas por el ordenamiento para los posteriores.

Se ha publicado una Instrucción conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General de Modernización de la Administración de Justicia, en la que se recoge el nuevo modelo organizativo del Registro Civil Central.

Aunque la nueva Ley del Registro Civil, dictada en sustitución de la de 1957 no entra en vigor -salvo algunas disposiciones- hasta el 22 de julio de 2014, su disposición final décima prevé que, hasta tal fecha, el Ministerio de Justicia deberá adoptar las medidas y los cambios normativos necesarios que afecten a la organización y funcionamiento de los Registros Civiles dentro del proceso de modernización de la Justicia, proceso en el que se inscribe la Instrucción objeto del presente comentario.

La instrucción, fechada el 27 de octubre de 2011, y que entra en vigor el 16 de noviembre, se sustenta, de un lado, en las competencias para determinar las funciones que correspondan a los encargados del Registro Civil que ostenta la Dirección General de los Registros y del Notariado, atribuidas por el Reglamento del Registro Civil, y de otro, en las que le corresponden a la Dirección General de Modernización de la Administración de Justicia en materia de dirección y  coordinación respecto de los Secretarios de Gobierno y de los demás integrantes del Cuerpo Superior Jurídico de Secretarios Judiciales, a las que se añaden la elaboración de programas, directrices e instrumentos para la modernización de la justicia, entre ellos, el plan de choque del Registro Civil Central.

No puede reconocerse a los acreedores un derecho a oponerse a la reactivación de una sociedad de responsabilidad limitada, salvo que dicho derecho se hubiera previsto en los estatutos.

Esta es la conclusión a la que llega la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 10 de septiembre de 2011, en la que resuelve el recurso planteado por una S.L. ante la negativa del registrador mercantil a dar acceso al Registro a una escritura en la que se recogían acuerdos, adoptados por unanimidad en la junta general universal, consistentes en la reactivación de la sociedad tras haber desaparecido la causa de disolución. A ello se opusieron diversas sociedades acreedoras de la reactivada, cuyos créditos eran objeto de una causa judicial pendiente de resolución definitiva y firme.

La calificación negativa del registrador mercantil da la razón a las sociedades que ejercieron su derecho de oposición, y se fundamenta, en primer lugar, en la legitimación de los opositores aun en el caso de un crédito litigioso y, en segundo lugar, en que, a su juicio,  la reactivación de la sociedad no podrá llevarse a efecto hasta que esta preste garantía a satisfacción del acreedor, o hasta que le notifique la prestación de fianza solidaria en favor de la sociedad, por una entidad de crédito debidamente habilitada para prestarla, por la cuantía del crédito de que fuera titular el acreedor y hasta tanto no prescriba la acción para exigir su cumplimiento.