Obligatoriedad del depósito del Libro del Edificio en el Registro tras la entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía
La Dirección General de los Registros y del Notariado rectifica, en la recientemente publicada Resolución de 15 de noviembre de 2011, la doctrina que hasta la fecha había mantenido sobre la obligación de presentar, para su depósito, el Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad al solicitar la inscripción de una obra nueva por un autopromotor.
En la Resolución-Circular de 26 de julio de 2007 en relación con el requisito relativo a la exigencia de la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, se entendió que tal exigencia significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la misma Ley. Sin embargo, la Dirección General, en diversas resoluciones, había entendido tal exigencia en un sentido limitado, en lo relativo a la exigencia de entrega del libro del edificio, al estimarse extensible al citado requisito la excepción que para el seguro decenal estableció la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 –en su redacción dada por Ley 52/2003, de 30 de diciembre–, a favor del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
Pues bien, como ya se indicó en la Resolución de 24 de marzo de 2011, este requisito y la forma de cumplimiento expuesta en la antedicha Resolución-Circular han sido confirmados por el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, al precisar que para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente, obligación cuyo cumplimiento deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación.
En vista de lo anterior, señala ahora la Dirección General de los Registros y del Notariado en la resolución comentada, la doctrina expuesta sobre la excepción no resulta de aplicación desde la entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (huelga decir que únicamente aplicable a las declaraciones de obras nuevas relativas a fincas ubicadas en cualquier término municipal de la Comunidad Autónoma de Andalucía), pues dicho Reglamento formula y sanciona de forma directa un mandato claro, incondicionado y no limitado por ninguna excepción:
«Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente» (artículo 27.3).
Por tanto, el régimen normativo que debe aplicar el Registrador al calificar una declaración de obra nueva respecto de una finca ubicada en Andalucía ha variado tras la aprobación y entrada en vigor del reiterado Reglamento de Disciplina Urbanística, pues hasta tal momento la norma relativa a la exigencia de los requisitos documentales exigidos para la entrega al usuario, se formulaba en términos que permitían entender excluida implícitamente la exigibilidad de aquellos requisitos no llamados a traducirse en una entrega documental al usuario (como en el caso del autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio, pues en tal caso promotor y usuario coinciden en una misma persona, careciendo de sentido imponer una obligación de autoentrega). Por el contrario, ahora la norma aplicable en la calificación en este punto excluye tal excepción, al imponer el requisito del depósito previo del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad en términos generales, incondicionales y sin excepción respecto de todo supuesto de inscripción de obra nueva.