Doctrina Registral

• Registro de la Propiedad. Préstamo concedido por entidad de crédito holandesa, domiciliada en Ámsterdam. Garantía hipotecaria sobre inmueble situado en España a favor de matrimonio holandés. Ley aplicable. Representación del prestamista
• Registro de la Propiedad. Hipoteca. Novación. Modificación del tipo de interés. Ampliación del capital. Falta de nueva certificación de tasación para el tipo de subasta
• Registro de la Propiedad. Vinculación «ob rem» de un derecho a una finca. Mención del derecho en la descripción de la finca pero sin inscribirlo como derecho independiente. Transmisibilidad
• Registro Mercantil. Junta general. Convocatoria hecha por dos de tres administradores mancomunados. Concurrencia de todos los socios que representan todo el capital social. Anuncio de convocatoria.  Constancia del derecho a examinar el texto de la modificación estatutaria propuesta
• Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Certificación de dominio y cargas. Suspensión de su expedición al ser la titular de inmueble una sociedad en concurso, que tramita el mismo juzgado
• Registro de la Propiedad. Acta de notoriedad complementaria a la elevación a público de cuaderno particional. Acreditación de pago o exención del ITPAJD

En el supuesto que se recoge en la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de octubre, recientemente publicada, se deniega la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo otorgado por una entidad de crédito holandesa, con domicilio en Ámsterdam, a favor de un matrimonio de nacionalidad holandesa con residencia en España, garantizado mediante hipoteca constituida sobre un inmueble sito en un municipio español.

El registrador suspende la inscripción, basándose en tres motivos. El primero de los defectos objeto de recurso consiste en que no se acredita, respecto de las escrituras de poder otorgadas, el cumplimiento de las formas y solemnidades y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto, de acuerdo con el derecho holandés, mediante aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable.

Para determinar la ley aplicable al contrato, en lo que se refiere a los aspectos obligacionales del mismo, la norma que debe ser tenida en cuenta por las autoridades españolas es el Reglamento (CE) 593/2008, del Parlamento Europeo y del Consejo de 17 de junio de 2008, sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales (Reglamento Roma I), de carácter universal por lo que resulta aplicable aun cuando el ordenamiento designado por sus normas de conflicto sea el de un Estado miembro o no miembro de la Unión Europea. En el presente caso, se pactó expresamente el sometimiento del contrato de préstamo a la ley holandesa.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de octubre de 2013 gira en torno a la compraventa de una vivienda unifamiliar en construcción de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal.

El supuesto de hecho al que da respuesta esta Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 de septiembre de 2013, puede sintetizarse del siguiente modo:

Mediante escritura pública otorgada ante notario de Madrid, se adjudica determinada finca registral sin más cargas, gravámenes y asientos que los anteriores a la hipoteca, solicitando al mismo tiempo al registrador la cancelación de la inscripción de la hipoteca y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a ella, según el artículo 236 l.3 del Reglamento Hipotecario. Un mes antes, por petición en instancia del Notario autorizante de la escritura mencionada, se expidió certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca concluido en la repetida escritura, según consta por nota al margen; y, finalmente, pocos días antes de otorgarse la escritura de adjudicación, se practicó, como medida cautelar, anotación de demanda, sobre nulidad de la hipoteca que se ejecuta.

Presentada en el Registro de la Propiedad la relacionada escritura de adjudicación, el Registrador inscribe la adjudicación y cancela las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, sin embargo, no cancela la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca, señalando que no se cancelará sino en virtud de mandamiento judicial, pues si esto es válido para un procedimiento ejecutivo judicial, con mayor motivo lo será para el extrajudicial, ya que la escritura pública no tiene la fuerza ni eficacia de una resolución judicial.

La resolución de 9 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), parte del siguiente supuesto de hecho:

Un Juzgado de Primera Instancia e Instrucción dicta sentencia de divorcio, en la que se aprueba un convenio regulador en el que, entre otros efectos, se atribuye el uso de la vivienda familiar a los hijos junto con la madre, que convivirá con ellos. Se da en el caso la circunstancia de que la madre es titular de la totalidad y del pleno dominio de la finca de referencia. Presentado testimonio de la sentencia para su inscripción, el registrador en su calificación, niega el acceso al registro al mencionado derecho de uso, pues entiende que ya queda incluido en el pleno dominio.

En su resolución de 11 de junio de 2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado, se pronuncia sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a inscribir una escritura pública de declaración de obra nueva de edificación antigua –de más de cincuenta y dos años, según consta en certificación expedida por arquitecto técnico incorporada a la escritura-, dándose la circunstancia de que, según resulta del Registro, la finca actualmente es atravesada por una carretera autonómica y, por otro lado, la misma finca se encuentra afectada parcialmente por servidumbre de protección que establece la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, lo cual consta en el folio de la finca en virtud de certificación expedida por el jefe del Servicio Provincial de Costas. El registrador niega la inscripción por entender que el acceso tabular de la obra nueva declarada no es posible por la vía del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo como consecuencia del carácter parcialmente demanial de la finca y de su afectación a la citada servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre.

Se publica este mes en el BOE dos instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de diferente calado; una relativa al cambio de nombre y apellidos y otra relativa a la adquisición de nacionalidad por residencia.

La primera, de 25 de junio, sobre los supuestos a los que se aplica el artículo 217 del Reglamento del Registro Civil, señala que el Reglamento tras detallar los diferentes procedimientos de cambio de nombres y apellidos en los artículos 205 a 215, contiene una Subsección Sexta titulada «Reglas comunes de los expedientes de cambio»; y concretamente en su art. 217, su último inciso se refiere a las comunicaciones que ha de realizar el Encargado competente para la inscripción de cualquier acto que implique cambio de nombre o apellidos. Los destinatarios de estas comunicaciones serán obligatoriamente la Dirección General de la Policía y el Registro Central de Penados y Rebeldes.

La Dirección General de los Registros y del Notariado aborda en la Resolución de 9 de mayo de 2013 la cuestión de si el requerimiento de pago llevado a cabo en el lugar señalado en la inscripción de hipoteca, pero en persona que no es ninguna de las señaladas en el Reglamento Hipotecario, permite considerar realizada la diligencia o por el contrario aboca al archivo del expediente.

Los antecedentes del caso se refieren a los infructuosos intentos de una entidad financiera, acreedora hipotecaria de una sociedad mercantil, o más bien del notario actuante, de notificar a la deudora hipotecaria la subasta notarial del inmueble tras su impago. Del acta notarial se desprende que fueron dos los intentos de requerir de pago al deudor, realizados por dos Notarios distintos en el domicilio señalado a tal efecto, arrojando ambos idéntico resultado: tras ser atendidos por una de las personas que allí se encuentran, son informados de que la mercantil deudora ya no tiene su domicilio en ese lugar, sin que pueda hallarse otro distinto en el propio Registro Mercantil. Intentado pues sin éxito el requerimiento de pago y posteriores trámites, se procede a la subasta, tras lo cual el Registrador rechaza inscribir la adjudicación basando su calificación en la invalidez del requerimiento practicado, al no haberse entendido con ninguna de las personas previstas en el artículo 326 c del Reglamento Hipotecario.

En la Resolución de 12 de abril de 2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado revoca la calificación de una registradora mercantil, la cual, al presentársele para su inscripción la escritura en la que consta la transmisión de participaciones sociales de una sociedad de responsabilidad limitada profesional, la calificó negativamente, alegando que resultaba necesario que los nuevos socios profesionales declarasen que no concurre en ellos causa de incompatibilidad para el ejercicio de la profesión y que no han sido inhabilitados en virtud de resolución judicial o corporativa.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su resolución de 1 de abril de 2013, se pronuncia sobre la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a exhibir los libros relativos a todas las inscripciones de determinadas fincas registrales reseñadas en un lista aportada por la solicitante, propietaria, según ella misma afirma, por herencia de su padre en proindivisión, de dichas fincas, que junto con otras fincas integran el acervo hereditario de los bienes dejados al fallecimiento de la abuela de la compareciente, pendiente aún de liquidación y adjudicación entre todos sus herederos legítimos.