Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Compraventa. Venta del pleno dominio de una finca rústica a distintas personas que adquieren respectivamente por participaciones indivisas desiguales. Parcelación ilegal. Riesgo de formación de núcleo urbano. Aportación de la licencia de segregación. 

Para decidir cuál debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o negocio jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar indicios de formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es, constituir una parcelación de tipo urbanístico -un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables.-, prescindiendo de los instrumentos jurídicos legalmente previstos para su habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, que ha ido asumiendo el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

Registro de la Propiedad. Constancia registral del carácter de activo esencial de una finca a los efectos de lo establecido en el artículo 160.f) del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado –«activos esenciales»– comporta evidentes problemas de interpretación. Pero, sin duda, son las consecuencias que haya de tener la omisión de la aprobación de la junta general lo que debe tomarse en consideración para determinar, en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador. 

Registro de la Propiedad. Escritura de protocolización de operaciones particionales hechas por contador-partidor designado por mayoría. Partición conjunta. Derecho Civil de Galicia.  

La tramitación de la designación de un contador-partidor distinto del que pueda designar el testador se recoge en la Ley de derecho civil de Galicia con el nombre de «de la partición por los herederos», que entraña un requerimiento al notario por quienes reúnen más de la mitad del haber partible para elegir un contador-partidor de entre los designados por los herederos promotores, con un máximo de tres por cada promotor, por sorteo mediante insaculación de entre los propuestos. En esta regulación gallega no hay una reserva expresa en favor de los órganos jurisdiccionales, como por ejemplo existe en las legislaciones forales de Navarra, en la que se le denomina «contador dativo», y Aragón, en la que se previene la intervención judicial para el caso de que el administrador no formule el inventario, para que lo haga un «tercero designado judicialmente». Pero incluso en estas legislaciones forales serían compatibles sus regulaciones con la del contador-partidor dativo del artículo 1057.2 del Código Civil.

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Opción de compra. Pacto comisorio. Pacto marciano.

Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto [puede constituirse la prenda y la hipoteca de modo que, si no se paga la cantidad dentro de determinado plazo, el acreedor pueda poseer la cosa por derecho de compra, mediante pago de la estimación que se haga conforme al justo precio. En este caso, parece ser en cierto modo una venta bajo condición]. Por otra parte, es indudable que los sistemas ordinarios de ejecución de las garantías presentan cierta ineficiencia, por el tiempo y los costes del procedimiento y por la baja calidad que con frecuencia presentan las ofertas (como acredita el hecho de que la Ley, en muchos casos, se tenga que preocupar de garantizar al deudor la obtención de un valor mínimo, llegando a conformarse con el 60% o el 70% de esa tasación objetiva). Por ello, en nuestro ordenamiento jurídico se van abriendo nuevas vías de ejecución de las garantías o realización de los bienes objeto de éstas que resulten más eficientes.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación por título público. Calificación del título público traslativo e inmatriculador y del título público previo de adquisición.

A los efectos de la inmatriculación por título público conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras su modificación por la Ley 13/2015, el registrador ha de calificar no solo el título público traslativo e inmatriculador, sino también el título público previo de adquisición. En el presente caso, el titulo previo de adquisición lo constituye una escritura de aportación de la finca por el esposo a la sociedad de gananciales, alegando que adquirió la finca por herencia, habiendo fallecido el causante hace más de treinta años y careciendo de título escrito e inscrito de tal adquisición. Como regla general, esa previa adquisición ya no precisa ser objeto de calificación registral completa ni minuciosa, dado que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, pero no las anteriores a esta. Ahora bien, si esa supuesta y alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación, como por ejemplo ocurriría si se alegara un título de adquisición conceptualmente nulo de pleno derecho o ineficaz, como podría ser una usurpación violenta, la donación verbal de un inmueble, la usucapión por posesión de tan solo 2 años o la ocupación de un inmueble.

Registro de la Propiedad. Acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo. Intervención del titular registral.

No hay verdadera interrupción del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus herederos, doctrina registral elevada a rango legal por la Ley 13/2015. Se justifica entonces una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.

Registro de la Propiedad. Acta de finalización de obra nueva. Falta de aportación del libro del edificio.

La exigencia sustantiva, impuesta al promotor por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, de elaborar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales del edificio, resulta de aplicación plena en todo el territorio nacional, como exigencia de naturaleza civil y mercantil, aunque sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas. Desde el punto de vista notarial y registral, la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y, posteriormente, su texto refundido han establecido y mantenido la exigencia de que, en escrituras de declaración de obra nueva terminada, notarios y registradores exigirán el cumplimiento de todo requisito impuesto por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, entre ellos, la confección del libro del edificio y su entrega a los usuarios finales. Desde el punto de vista, estrictamente registral, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, introdujo la exigencia de que, salvo que por antigüedad no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.

Registro de la Propiedad. donación de nuda propiedad. Reserva de usufructo de la mitad indivisa privativa de cada donante. Prohibición de disponer. Donaciones «mortis causa».

En la donación «mortis causa» el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar, mientras que en la donación inter vivos con eficacia post mortem sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionada suspensivamente a la muerte del donante y puede acceder al Registro, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. Una donación otorgada con carácter irrevocable –dato esencial– con efectos post mortem, no sería una donación «mortis causa», aunque no debe olvidarse que (y el dato es relevante dada la reversión configurada en el presente caso) el donante no puede reservarse la facultad de disponer «para sí» de alguno de los bienes donados, por lo que en buena lógica tampoco puede reservarse indirectamente el dominio de los bienes donados con la simple decisión de recuperarlos sin más.

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación de herencia y aprobación y elevación a público de cuaderno particional, otorgada por el cónyuge viudo y los herederos de la causante. Adjudicación de una finca al cónyuge viudo «en pago de gananciales».

Con la liquidación de la sociedad de gananciales no se hace sino fijar el haber que –después de pagar a los acreedores y, en su caso, a los propios cónyuges– ha de ser atribuido por mitad a los cónyuges o sus herederos. Por ello, en caso de fallecimiento de alguno de los cónyuges, con carácter general, para determinar el haber hereditario, es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, lo que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, ya que solo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible previo inventario de los bienes. No obstante, hay casos en los que, concurriendo todos los interesados –cónyuge viudo y herederos de los causantes en su caso– a dar cumplimiento a una disposición testamentaria, no resultaría necesario, aunque el bien que se pretenda inscribir aparezca inscrito como ganancial, determinar previamente, mediante la liquidación formal de la sociedad de gananciales, qué participación del mismo correspondería a cada interesado, por cuanto los derechos vienen configurados en su naturaleza, contenido y extensión por el título material que los origina, lo que, unido al ámbito de autonomía que se reconoce a la voluntad privada, determina que para la correcta constatación en los libros registrales de las titularidades reales concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastaría, a efectos del principio de especialidad, con la fijación de las cuotas recibidas por cada uno de los partícipes en la comunidad hereditaria para que la titularidad global quede fielmente reflejada.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Inscripción como una sola finca de partes de una casa.

Hay en el presente caso un conjunto de departamentos, que físicamente son independientes, y varios elementos comunes, tales como el corral, patio o «servimiento común». La cuestión que debe resolverse parte de la situación creada como consecuencia de que con un mismo número de finca registral se han inscrito, con números de inscripción diferentes, partes de una casa, con sus respectivas descripciones, de modo tal que, en vez de dar cumplimiento al artículo 8 de la Ley Hipotecaria, en virtud del cual debería o bien haberse inscrito la totalidad de la casa, atribuyéndose a sus titulares cuotas indivisas de dominio, o bien inscribirse cada una de las edificaciones o partes físicamente independientes como fincas registrales distintas, se han registrado en las inscripciones sucesivas las «partes de casa» con sus respectivas descripciones y titulares.