Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Escritura de constitución de derecho de superficie sobre parte de una finca registral. Delimitación del objeto del derecho. Georreferenciación. Acreditación de la existencia y vigencia de la representación.

En nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble, lo cual no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen, siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce. Para la georreferenciación de obras nuevas, lo cual es aplicable igualmente a este supuesto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. No puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada. No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.

Registro Mercantil. Inscripción de estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada. Sistema de convocatoria de juntas generales. Previsiones del artículo 98 de la Ley sobre modificaciones estructurales. Traslado internacional del domicilio social.

En el caso no se trata de una disposición estatutaria que deba dar contenido a un mandato de autoorganización por parte del mismo legislador, pero sí de una previsión estatutaria que sustituye el régimen legal en otro caso supletoriamente aplicable. No estamos, por tanto, ante la mera reproducción de normas legales que serían aplicables de todos modos, pues en este segundo caso, el mero hecho de no haber contemplado expresamente las reglas especiales aplicables en el mismo supuesto, tampoco habría de llevar necesariamente a la conclusión de que los estatutos han querido excluirlas. Se trata, en cambio, de un régimen convencional sobre la forma de convocatoria de la junta general en sustitución del régimen legal, el cual, al haberse expresado en términos de absoluta generalidad, sin matices, hace plausible la interpretación de que se ha querido idéntico para cualquier tipo de acuerdo. Otro tanto respecto del plazo de antelación, donde, al haber previsto unos supuestos de excepción, pero no otros, genera una duda razonable sobre la situación de los omitidos. Por eso, la regla estatutaria, en cuanto no contiene salvedad alguna, contradice directamente una norma legal por lo que no se trata de uno de los supuestos en que una regulación estatutaria incompleta puede ser integrada directamente por la norma imperativa no recogida en los estatutos sociales.

En consecuencia, dado el carácter inderogable de la previsión del artículo 98 de la Ley sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, así como la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales (y también del correspondiente instrumento público en que los mismos se basan), en función del alcance erga omnes de sus pronunciamientos, no puede accederse a la inscripción de la cláusula discutida que, al no exceptuar la hipótesis alguna, generaría en conexión con la presunción de exactitud y validez del contenido del Registro, la duda sobre cuál sería la forma y la antelación requeridas para convocar una junta general que deba decidir sobre el traslado internacional del domicilio social.

Registro de la Propiedad. Compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Caducidad convencional del derecho.

Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual a lo pactado en el título constitutivo.

Registro de la Propiedad. Cancelación de anotaciones preventivas de embargo en virtud de instancia privada en aplicación del artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria. Transcurso del plazo. Prórroga anterior a la entrada en vigor de la LEC.

Con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Informe sobre la posible invasión de dominio público emitido por el Ayuntamiento, a solicitud de la registradora, oponiéndose a la inmatriculación.

Parece deducirse del contenido del informe que su oposición se funda en que la inmatriculación supondría la invasión de unas porciones de terreno que han de ser objeto de cesión al Ayuntamiento, afirmando además el Ayuntamiento que la finca cuya inmatriculación se pretende pertenece a una sociedad distinta de aquella que pretende la inmatriculación, lo cual no debería ser motivo que impida la inmatriculación, pues esas porciones de terreno todavía no son de dominio público –ya que para ello han de ser objeto de cesión, la cual, según el mismo informe, todavía no se ha realizado– y por otro lado no corresponde al Ayuntamiento determinar a quién corresponde la propiedad de las mismas.

Registro Mercantil. Ampliación de capital desembolsada mediante aportación por un divorciado de vivienda privativa, cuyo uso es atribuido por sentencia a los hijos comunes y al cónyuge, sin mediar el asentimiento de este.

Nada hay en Derecho de sociedades de capital que impida a un fundador aportar derechos contingentes, anulables o litigiosos, siempre que tengan tales bienes y derechos contenido patrimonial evaluable económicamente, si bien, según el caso, de perjudicarse la aportación efectuada, entrarán en aplicación las reglas de responsabilidad solidaria de socios y administradores por la sobrevaloración. Por otra parte, en caso de ineficacia de la aportación procederá la «reconstitución de capital», de reflejarse pérdidas sobrevenidas, como en los casos en materia de «rectificación» de la valoración de la aportación.

Registro de la Propiedad. Cesión gratuita de fincas al Ayuntamiento que constituían activo esencial de la sociedad unipersonal cedente, ya extinguida.

La junta de socios, en las sociedades mercantiles, es soberana, y en su mano está la liquidación de la sociedad, y por consiguiente también la donación de su principal activo, que no es más que un anticipo de la disolución y liquidación de la misma tras dicha donación. El mantenimiento del capital y de reservas no tienen otro sentido que el poder mantener en funcionamiento la Sociedad con el ánimo lucrativo propio de la sociedad mercantil, y salvaguardar los derechos de socios y acreedores, salvo si por dicha Junta soberana se adopta el acuerdo de liquidar la sociedad misma, pues la salvaguarda de los derechos de socios y acreedores no se producen del mismo modo, sino que se garantizan con el cumplimiento de las normas sobre liquidación societaria.

Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado de compraventa por una mercantil de un edificio-refugio que forma parte de una concesión administrativa sobre una línea de transporte de energía eléctrica. Órgano competente para conocer del recurso.

Cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante la Dirección General estatal competente.

Registro de la Propiedad. Cumplimiento por el cesionario de créditos hipotecarios de la inscripción en el Registro del artículo 3 de la Ley 2/2009 y de la vigencia de su seguro de responsabilidad civil.

La Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y las obligaciones que impone se refieren, prioritariamente, a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad. Informe sobre la posible invasión de dominio público emitido por un ente local menor -Junta Vecinal-.

Avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Consecuentemente, la propia Ley 13/2015, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público.