Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Constitución de servidumbres voluntarias prediales. Sistema de numerus apertus. Derecho de superficie.

En nuestro Derecho se sigue el sistema del numerus apertus, por lo que existe libertad entre los contratantes para crear derechos reales innominados o atípicos siempre que el derecho creado tenga las características esenciales del derecho real. Ello supone que se pueden crear derechos reales nuevos, los cuales en su mayoría serán combinaciones o variaciones sobre los existentes. Todo ello tiene como consecuencia que, si los contratantes no quieren someterse a una figura de derecho real típica, no existe obstáculo para que se aparten de ella, siempre que no contravengan una prohibición legal.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas anuales del ejercicio 2020. Falta de la hoja de declaración COVID-19 que exige la Orden JUS/794/2021.

Es la Orden JUS/794/2021, de 22 de julio, la que resulta de aplicación a los depósitos de cuentas correspondientes a los ejercicios iniciados a partir del día 1 de enero de 2020 y presentados a depósito en el Registro Mercantil a partir de su entrada en vigor el día 27 de julio de 2021. Es a partir de la fecha del asiento de presentación en que comienza el cómputo de plazos de calificación y vigencia, a partir de la que se produce el efecto de preferencia, y a partir de la que se considera realizada la inscripción del título. En consecuencia, resultando del expediente que la presentación en el Libro Diario de depósito de cuentas se llevó a cabo el día 27 de julio de 2021, día en que entró en vigor la Orden JUS/794/2021, de 22 de julio, y fecha a partir de la que comienza el procedimiento de depósito, procede exigir, conforme dispone dicha Orden, que las cuentas presentadas lo sean en los modelos que la misma contiene en su anexo I, que contienen la denominada hoja COVID-19 de obligada cumplimentación.

Registro de la Propiedad. Solicitud de rectificación del Registro. Reconocimiento del carácter preferente de una hipoteca.

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, que es lo que en este caso debería haber hecho la parte recurrente si quisiera anular un asiento registral o establecer el alcance de su derecho real de hipoteca frente a otras cargas inscritas. La calificación positiva es requisito imprescindible, insoslayable, de la inscripción, como fundamento que es, junto con la publicidad y consiguiente cognoscibilidad legal, de sus fuertes efectos defensivos y ofensivos, pero la calificación positiva no es ni se confunde con la inscripción misma, siendo así que es esta y no la calificación positiva previa la que, en paralelo a la salvaguardia judicial de la misma, sale del ámbito de la disponibilidad del registrador, pasando a ser intangible para el mismo.

Registro Mercantil. Sociedad anónima extinguida por insuficiencia de masa con baja provisional en el Índice de Entidades. Orden de cancelar todas sus inscripciones dada por el juez del concurso. Solicitud de inscripción de acuerdos sociales de elección de miembros del consejo de administración, designación de cargos y nombramiento de consejero delegado.

El cierre registral derivado de la baja provisional de la compañía en el índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria es una cuestión sobre la que se elaboró doctrina sobre la redacción del artículo 131.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que establecía que, en caso de baja provisional de una sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se imponía un cierre registral prácticamente total del que tan sólo quedaba excluida la certificación de alta en dicho Índice.

Registro de la Propiedad. Presentación de escrito en el que se alega que determinada inscripción registral no es ajustada a Derecho y que contiene un error en la descripción de la finca. Solicitud de cancelación de asiento expuesta en el recurso.

El objeto del recurso es determinar si el acto de calificación del registrador está o no ajustado a Derecho, no siendo el recurso el cauce procedimental oportuno para ordenar la cancelación de una inscripción, pues para ello es necesario el consentimiento del titular registral debidamente causalizado o resolución judicial firme que ordene la cancelación.

Respecto a la alegación de que en la descripción de la finca se omite la existencia de hecho de determinada edificación, es claro que la constancia registral de tal edificación habría de solicitarse por el titular registral y cumpliendo los requisitos legalmente aplicables, entre ellos, los contemplados en el texto refundido de la Ley de Suelo y en la Ley Hipotecaria.

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación por caducidad de notas marginales de afección urbanística. Asientos de duración indefinida.

El artículo 73 del Real Decreto 1093/1997 regula la posibilidad de practicar notas marginales para dar a conocer la situación urbanística de las fincas en determinado momento; estas notas marginales, llamadas de mera publicidad noticia, con vigencia indefinida, y sin producir gravamen ni afección real alguna, constituyen la regla general. Y como una de las excepciones a esa regla general, cabe contemplar las específicas notas marginales de afección urbanística (cuando tal afección no se haga constar el en cuerpo de la inscripción, sino por nota marginal), las cuales tienen un régimen jurídico especial.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Falta de validación de la firma electrónica de la certificación de los acuerdos de junta de aprobación de las cuentas anuales y de la propuesta de aplicación del resultado.

En el supuesto de presentación a depósito de cuentas anuales en formato electrónico mediante comunicación telemática con firma electrónica, la correspondencia entre el archivo que las contiene (en formato estándar, zip) y el archivo que contiene el certificado del acuerdo aprobatorio de la junta se lleva a cabo por la propia aplicación que genera automáticamente el algoritmo o huella digital al llevar a cabo la incorporación de los archivos.

Registro de la Propiedad. Suspensión del inicio de un expediente de doble inmatriculación. Falta de acreditación.

La primera actuación del registrador ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de que efectivamente exista doble inmatriculación, total o parcial; apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral; si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada. La existencia de dudas sobre la coincidencia de fincas ya inmatriculadas exige que se aporte documentación complementaria al objeto de disipar dichas dudas, entre las cuales, sin duda, pueden aportarse descripciones georreferenciadas y planimetría de ubicación, despejando de esta forma las dudas razonables del registrador sobre una eventual pretensión de reorganizar las parcelas ya inscritas.

Registro Mercantil.  Sociedad anónima. Junta general convocada por el órgano de administración, cuyo mandato expiró siete años antes, hallándose pendiente de celebración la convocada por la registradora Mercantil.

El artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital arbitra un sistema de convocatoria forzosa de la junta general de las sociedades, por orden del letrado de la Administración de Justicia o del registrador Mercantil del domicilio social, para proveer al nombramiento de administradores cuando se encuentren en una situación de acefalia insuperable, en los términos que la propia norma describe. En el segundo inciso del artículo se reconoce también competencia a «los administradores que permanezcan en el ejercicio del cargo» para «convocar la junta general con ese único objeto [el del nombramiento]». Más allá del marco delimitado por el plazo de nombramiento y, en su caso, la prórroga legal, la jurisprudencia y la doctrina admiten excepcionalmente la validez de la junta general convocada por órgano de administración con cargo caducado, en aras al principio de conservación de la empresa y de la estabilidad de la sociedad y de los mercados, a fin de evitar la paralización de los órganos sociales, y, a la postre, la incursión en causa de disolución, en los supuestos de acefalia funcional del órgano de administración.

Registro de la Propiedad. Escritura de adjudicación de herencia. Incorporación por el notario de un documento privado de renuncia del legatario. Innecesaridad de documento público.

La causante había otorgado testamento en el cual instituyó una única heredera, nombró albacea contador-partidor y, además, ordenó que, con cargo a su herencia, se retribuya a las personas que en los últimos momentos de su vida han atendido a la testadora. En la escritura, el albacea contador-partidor hace constar que la persona que atendió a la testadora renunció a cualquier beneficio de la herencia, como resulta de escrito que se entrega al notario.