Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de edificio comercial a residencial, reforma y constitución de régimen de propiedad horizontal. Constitución del seguro decenal.

El seguro de daños o caución constituye una garantía con la que el legislador pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción. La ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro y su exigencia queda circunscrita a las edificaciones, de manera que, en la medida en que la reforma llevada a cabo produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio, será preceptiva la prestación del seguro decenal.

Registro de la Propiedad. Elevación a público de un documento privado de compraventa otorgado por la vendedora antes de su declaración de incapacidad. Representación por su tutora sin autorización judicial.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesaria la obtención de autorización judicial, puesto que en la fecha de otorgamiento de la escritura presentada a inscripción la vendedora ya se encontraba incapacitada, y no se acredita la fehaciencia de la fecha del documento privado.

Registro Mercantil. Participaciones sociales titularidad de varias personas en régimen de comunidad ordinaria. Derechos de socio. Designación de representante.

Del acta notarial de la junta general convocada resulta que, según proclama el presidente de esta, asistieron los socios titulares de la totalidad del capital social y se votaron, por las mayorías que en ella constan, los diferentes acuerdos, en la forma expresada en las declaraciones de dicho presidente. La particularidad del caso se encuentra en que, seis días más tarde, el notario autorizante, por iniciativa propia, extendió una diligencia en la que manifiesta que ha llegado a su conocimiento que en 2005, por título de herencia, seis socios adquirieron en proindiviso 5000 participaciones y, por ello, al no haber nombrado representante, conforme al artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital, el notario modifica, por su propia iniciativa, las mayorías por las que se aprobaron los acuerdos.

Registro de la Propiedad. Solicitud de notas simples a través del correo electrónico.

El recurrente envió varios correos electrónicos al Registro de la Propiedad solicitando notas simples y desde el Registro se le contestó por la misma vía que no era un cauce adecuado para dichas peticiones, ante lo cual el peticionario interpone recurso solicitando, además, medidas disciplinarias. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral, todo ello sin perjuicio de las acciones que asisten al recurrente en el ámbito jurisdiccional. En este caso, no existe nota de calificación propiamente dicha, lo que justifica el registrador alegando que, de haberse realizado, presupone admitir el correo electrónico como medio hábil para la solicitud formal. No obstante, aun a pesar de la falta de nota calificación, el Centro Directivo entra en el fondo del asunto por razones de economía procesal.

Registro Mercantil.  Elevación a público de las decisiones del socio único, declarado en concurso de acreedores, en fase de liquidación, referentes a la disolución de la compañía, destitución del administrador y nombramiento de liquidador.

Aunque el Registro Mercantil, con carácter general, no tiene por objeto la publicación de la titularidad de las participaciones de las sociedades de capital y, por tanto, no corresponde en principio al registrador en su calificación entrar en cuestiones de legitimación para el ejercicio de los derechos sociales, la situación experimenta un cambio en este aspecto cuando figura inscrita la identidad del socio único. Por otra parte, el sistema legal exige de los registradores, en el momento de calificar la capacidad de las partes, la consulta al Registro Público Concursal para comprobar si tienen limitadas o suspendidas las facultades de administración o disposición sobre los bienes que integran su patrimonio.

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de trasteros a vivienda con modificación de la descripción de los departamentos en lo que a sus linderos se refiere. Agrupación no instrumentada en escritura.

La agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios.

Registro de la Propiedad. Compraventa otorgada por el administrador concursal inscrito de una persona física de nacionalidad checa. Finca inscrita con sujeción al régimen económico-matrimonial checo. Prueba de la ley extranjera.

Ni el registrador ni el notario están obligados a conocer, con el detalle requerido en el ejercicio de sus funciones, la ley extranjera, por lo que, si bien es cierto que en el ámbito del Derecho europeo las webs de la Comisión europea son útiles herramientas que permiten un acercamiento a ciertas áreas de Derecho material europeo relevantes, en concretos instrumentos, la normativa y la interpretación nacional de ésta, en temas de la complejidad del que aquí se detalla, deben ser adecuadamente probados, en el ámbito notarial y registral, en los términos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

Si notario y registrador conocieran suficientemente el ordenamiento, les corresponde realizar un juicio de ley sobre los extremos alegados; y en caso, contrario, se deberá acudir a los medios establecidos en dicho artículo 36 del Reglamento Hipotecario. En este, si bien los medios de prueba son abiertos, sólo puede entenderse medio probatorio indubitado el que procede de funcionario del país de origen, generalmente funcionario diplomático en funciones consulares, pero también notario. Cualquier otro supuesto está sujeto a valoración de su admisión al proceder de un operador privado. Resulta indiferente la procedencia del título judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendría en igual supuesto el juez nacional, tratándose de derechos de defensa, por lo que no puede resultar de la ley aplicable (que no ha sido probada con el alcance requerido) que el cónyuge del titular registral carezca de derecho alguno a ser notificado e intervenir conforme a la ley del concurso. Así, deberá acreditarse que la exesposa ha sido, al menos, notificada a fin de que pueda participar en el procedimiento concursal para permitir salvaguardar los derechos de defensa de esta frente a la pérdida de su titularidad registral.

Registro Mercantil. Instancia del administrador de una sociedad solicitando que para el ejercicio 2020 sea tenido como auditor a la misma sociedad de auditoría designada para el ejercicio anterior.

El recurso contra la calificación del registrador no es el cauce procedente para la subsanación de los defectos señalados en la nota, ni puede decidirse en él sobre si tales documentos remueven o no los obstáculos señalados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación. En el presente caso, el recurrente en realidad no discute si los defectos señalados son o no conformes a Derecho. Limita su argumentación a la justificación de la situación existente, lo que no constituye en ningún caso el objeto del expediente de recurso.

Registro de la Propiedad.  Acta de expediente de dominio para la inmatriculación de finca acompañada de acta de manifestaciones y declaración de notoriedad. Dudas sobre la identidad de la finca.

El registrador, al tiempo de expedir la certificación, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios. Por tanto, no sería procedente, si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, pretender plantearlas una vez concluida la tramitación del procedimiento. La manifestación de dudas de identidad no siempre justifica la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Registro Mercantil.  Nombramiento voluntario de auditor por sociedad no obligada a verificar cuentas anuales decidido por un administrador mancomunado apoderado para formalizar todo tipo de contratos y otorgar documentos públicos y privados.

El órgano de administración está perfectamente legitimado para designar auditor con el fin de que verifique las cuentas anuales en aquellos supuestos en que la sociedad no esté obligada a la verificación contable. La competencia de la Junta General para proceder al nombramiento de auditor de cuentas, así como los términos para realizar dicho nombramiento y su duración, sólo son de obligado cumplimiento en aquellas sociedades que no pueden presentar en el Registro Mercantil sus cuentas en forma abreviada y que, por tanto, están obligadas por ley a la verificación contable. Fuera de estos supuestos la sociedad puede, a través de su órgano de administración, contratar los servicios de un auditor de cuentas, si lo considera necesario para la buena marcha de la empresa, pues este acto tiene la naturaleza propia de un acto de gestión y buena administración cuando se trata de sociedades no sujetas por ley a la obligación de auditar sus cuentas anuales. Esta doctrina requiere que la decisión correspondiente haya sido adoptada conforme a las reglas inherentes a la estructura adoptada por el órgano de administración.