Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de trasteros a vivienda con modificación de la descripción de los departamentos en lo que a sus linderos se refiere. Agrupación no instrumentada en escritura.

La agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios.

Registro de la Propiedad. Compraventa otorgada por el administrador concursal inscrito de una persona física de nacionalidad checa. Finca inscrita con sujeción al régimen económico-matrimonial checo. Prueba de la ley extranjera.

Ni el registrador ni el notario están obligados a conocer, con el detalle requerido en el ejercicio de sus funciones, la ley extranjera, por lo que, si bien es cierto que en el ámbito del Derecho europeo las webs de la Comisión europea son útiles herramientas que permiten un acercamiento a ciertas áreas de Derecho material europeo relevantes, en concretos instrumentos, la normativa y la interpretación nacional de ésta, en temas de la complejidad del que aquí se detalla, deben ser adecuadamente probados, en el ámbito notarial y registral, en los términos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

Si notario y registrador conocieran suficientemente el ordenamiento, les corresponde realizar un juicio de ley sobre los extremos alegados; y en caso, contrario, se deberá acudir a los medios establecidos en dicho artículo 36 del Reglamento Hipotecario. En este, si bien los medios de prueba son abiertos, sólo puede entenderse medio probatorio indubitado el que procede de funcionario del país de origen, generalmente funcionario diplomático en funciones consulares, pero también notario. Cualquier otro supuesto está sujeto a valoración de su admisión al proceder de un operador privado. Resulta indiferente la procedencia del título judicial, pues la confianza mutua en la que se basa el espacio judicial civil europeo no puede implicar tratamiento distinto del que tendría en igual supuesto el juez nacional, tratándose de derechos de defensa, por lo que no puede resultar de la ley aplicable (que no ha sido probada con el alcance requerido) que el cónyuge del titular registral carezca de derecho alguno a ser notificado e intervenir conforme a la ley del concurso. Así, deberá acreditarse que la exesposa ha sido, al menos, notificada a fin de que pueda participar en el procedimiento concursal para permitir salvaguardar los derechos de defensa de esta frente a la pérdida de su titularidad registral.

Registro Mercantil. Instancia del administrador de una sociedad solicitando que para el ejercicio 2020 sea tenido como auditor a la misma sociedad de auditoría designada para el ejercicio anterior.

El recurso contra la calificación del registrador no es el cauce procedente para la subsanación de los defectos señalados en la nota, ni puede decidirse en él sobre si tales documentos remueven o no los obstáculos señalados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación. En el presente caso, el recurrente en realidad no discute si los defectos señalados son o no conformes a Derecho. Limita su argumentación a la justificación de la situación existente, lo que no constituye en ningún caso el objeto del expediente de recurso.

Registro de la Propiedad.  Acta de expediente de dominio para la inmatriculación de finca acompañada de acta de manifestaciones y declaración de notoriedad. Dudas sobre la identidad de la finca.

El registrador, al tiempo de expedir la certificación, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios. Por tanto, no sería procedente, si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, pretender plantearlas una vez concluida la tramitación del procedimiento. La manifestación de dudas de identidad no siempre justifica la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Registro Mercantil.  Nombramiento voluntario de auditor por sociedad no obligada a verificar cuentas anuales decidido por un administrador mancomunado apoderado para formalizar todo tipo de contratos y otorgar documentos públicos y privados.

El órgano de administración está perfectamente legitimado para designar auditor con el fin de que verifique las cuentas anuales en aquellos supuestos en que la sociedad no esté obligada a la verificación contable. La competencia de la Junta General para proceder al nombramiento de auditor de cuentas, así como los términos para realizar dicho nombramiento y su duración, sólo son de obligado cumplimiento en aquellas sociedades que no pueden presentar en el Registro Mercantil sus cuentas en forma abreviada y que, por tanto, están obligadas por ley a la verificación contable. Fuera de estos supuestos la sociedad puede, a través de su órgano de administración, contratar los servicios de un auditor de cuentas, si lo considera necesario para la buena marcha de la empresa, pues este acto tiene la naturaleza propia de un acto de gestión y buena administración cuando se trata de sociedades no sujetas por ley a la obligación de auditar sus cuentas anuales. Esta doctrina requiere que la decisión correspondiente haya sido adoptada conforme a las reglas inherentes a la estructura adoptada por el órgano de administración.

Registro de la Propiedad.  Solicitud de práctica de nota al margen indicativa de que determinada finca linda con vía pecuaria no deslindada.

Se plantea como única cuestión si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con una vía pecuaria, la cual no está deslindada, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde.

Registro de la Propiedad.  Escritura de adjudicación en liquidación de sociedad conyugal y herencia. Insuficiencia de documento privado presentado ante Hacienda en el que se relacionan los bienes y su valoración. Necesidad de aporte de autoliquidación tributaria.

La Ley Hipotecaria dispone que no se practicará inscripción sin acreditarse previamente el pago de los impuestos que devengare el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, imponiendo así un verdadero por falta de tal acreditación, sólo excepcionado por la posibilidad de practicar el asiento de presentación, si bien suspendiéndose la calificación. Este mismo efecto, que consta con carácter general en la legislación hipotecaria, se ha recogido en la normativa fiscal. Precisamente, a tenor del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, debe ser el mismo documento presentado a inscripción el que integre determinados requisitos: que incorpore nota justificativa del pago del Impuesto y se presente acompañado de la carta de pago o del correspondiente ejemplar de la autoliquidación debidamente sellada por la oficina competente y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de los beneficios fiscales aplicables.

Registro Mercantil. Constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Aportación dineraria. Certificado expedido por entidad de crédito emitido y firmado digitalmente por la propia entidad.

Si el certificado de depósito protocolizado en la escritura pública ha sido emitido digitalmente por la propia entidad de crédito no puede exigirse la identificación de una persona física como autor del mismo. Como resulta del Reglamento (UE) n.º 910/2014, cuando de personas jurídicas se trata, no puede hablarse de firma electrónica sino de sello electrónico como medio de vinculación de un documento electrónico a una persona jurídica.

Registro Mercantil. Sociedad de responsabilidad limitada profesional. Junta universal. Falta de quorum. Derecho de separación. Irrevocabilidad sociedades profesionales.

La existencia de un conflicto entre socios no puede constituir por sí sola un obstáculo para la inscripción de un determinado acto cuando del título presentado resulte la concurrencia de todos los requisitos y condiciones para reconocerle eficacia; el obstáculo aparecerá cuando el enfrentamiento entre socios provoque una irregularidad en el acto que pretenda inscribirse. La concurrencia de buena o mala fe en los intervinientes en una operación es una circunstancia que escapa al control registral, y tampoco cabe examinarla dentro del estrecho marco en que se desenvuelve el recurso.

Registro de la Propiedad. Compraventa de finca segregada y agregada a la colindante. Exigencia de aporte de licencias de segregación y agregación. Georreferenciación. Informe de validación de Catastro exigido por la normativa autonómica.

En el título calificado se protocoliza la preceptiva licencia administrativa del Ayuntamiento, por la que se resuelve la concesión de autorización para la segregación de la parcela para su agregación a la contigua del mismo polígono. Por los términos en que está redactada la referida autorización, se deduce que se trata de una condición con eficacia suspensiva, impeditiva de la inscripción. En este caso, la licencia se condiciona a la agregación o agrupación de la parcela a otra. Admitir la inscripción de la segregación, sin la simultánea agregación, implicaría la creación de una finca, en sentido registral, independiente, susceptible de tráfico jurídico unitario, que es lo que se pretende evitar mediante la exigencia de su agregación a la otra parcela. En consecuencia, debe confirmarse el defecto, en cuanto a la exigencia de que se presente de manera simultánea la escritura de agrupación o agregación para la inscripción del acto previo de segregación.