Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Designación, mediante escritura otorgada por el consejero delegado de una sociedad, de persona física que, en nombre de esa sociedad, ejerza la administración de otra sociedad, con expresión de no que no está incurso en incompatibilidad. Aceptación del cargo.

Es la persona jurídica designada administradora, y no la sociedad administrada, quien tiene la competencia para nombrar a la persona física o natural que ejercita las funciones propias del cargo; ha de ser una única la persona física designada, no siendo válida la designación de varias ni aunque existan administradores solidarios o mancomunados en la administradora; esa persona física actuará en nombre de la persona jurídica administradora y con carácter permanente para el ejercicio estable de las funciones inherentes al cargo de administrador. Por lo demás, la identidad del representante designado debe inscribirse al mismo tiempo que el nombramiento de la persona jurídica administradora en la hoja de la sociedad administrada y si el designado pertenece al órgano de administración de la persona jurídica administradora, bastará con presentar certificación correspondiente al acuerdo expedida por el órgano de la persona jurídica administradora que sea competente al efecto; mientras que en otro caso, la designación debe figurar en escritura pública de poder.

Registro de la Propiedad. Cancelación de hipoteca solicitada por la propietaria de la finca tras serle concedido a los deudores del préstamo hipotecario el beneficio concursal de exoneración del pasivo insatisfecho.

El beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho está regulado en el artículo 178 bis de la Ley Concursal (calificado por el Tribunal Supremo como una norma de difícil comprensión, que requiere de una interpretación jurisprudencial para facilitar su correcta aplicación) como una solución de segunda oportunidad para las personas físicas, una vez concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa. Procede plantearse si el reconocimiento del citado beneficio constituye una causa de extinción de las obligaciones o créditos que a que dicho beneficio se extienda. Un sector doctrinal entiende que el beneficio de exoneración no produce una verdadera extinción de los créditos afectados, sino tan solo los hace inexigibles frente al deudor favorecido por esta medida. Naturalmente, para esta línea interpretativa, es plenamente coherente que el acreedor pueda seguir dirigiéndose frente a los fiadores o deudores solidarios. Si se sigue esta línea interpretativa, hay que entender que el objetivo de esta medida legal no es extinguir de forma absoluta los créditos afectados, sino exonerar al concursado de responsabilidad por ellos. Por eso no surte efectos frente a los obligados solidarios ni frente a los fiadores. Si se tratase de una auténtica causa de extinción de la obligación, los codeudores solidarios también se verían liberados frente al acreedor. Y lo mismo puede sostenerse en relación con los fiadores.

Registro de la Propiedad. Transmisión de partes indivisas de fincas rústicas a distintas personas físicas y jurídicas sin asignación expresa de uso individualizado. Actos asimilables a la parcelación urbanística. Licencia o declaración de innecesariedad.

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

Registro de la Propiedad. Aporte de derechos concesionales sobre minas en pago de la asunción de participaciones emitidas por la ampliación de capital social sin acompañarlos de la preceptiva autorización administrativa.

En nuestro ordenamiento jurídico las minas son bienes inmuebles de demanio público. Del mismo modo son derechos reales inmobiliarios los derechos concesionales que sobre las mismas se otorguen por la Administración competente. Los derechos concesionales de minas siguen las reglas generales del ordenamiento en cuanto a la transmisión de los derechos reales inmobiliarios (sin perjuicio de la preceptiva intervención administrativa en dichas transmisiones), y por ello resulta insuficiente para integrar el título material y formal exigido para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad la mera acreditación de la autorización administrativa, o el solo certificado de titularidad (con arreglo a lo que conste en el correspondiente Libro-Registro de permisos y concesiones) emitido por la correspondiente autoridad minera. Ahora bien, la mencionada intervención administrativa fiscalizadora y autorizatoria previa, si bien carece de efectos civiles al no enervar ni impedir la validez civil del título traslativo.

Registro de la Propiedad. Donación de fincas a legitimarios con reserva del usufructo a favor del cónyuge del donante, que podrá disponer de él testamentariamente. Usufructo sucesivo. Extinción por muerte del usufructuario.

En un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dispone el Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral. El principio de especialidad o determinación, según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito.

Registro de la Propiedad. Nota marginal en finca colindante con el dominio público solicitada por la Administración titular de una vía pecuaria advirtiendo de que no se ha practicado deslinde. Notas análigas practicadas en otros registros. Intervención del titular.

No puede admitirse que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han practicado en otros registros como argumento para obtener la inscripción, pues el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

Registro Mercantil. Escisión de sociedades. Transmisión de todas las participaciones a una sociedad del mismo tipo íntegramente participada por la transmitente. Reducción del capital social de la beneficiaria y adjudicación proporcional a los socios de las participaciones transmitidas.

La legislación comunitaria, de la que procede la regulación vigente en España, ha ido acotando los supuestos en los cuales se puede prescindir de trámites innecesarios del procedimiento de fusión o escisión por estar suficientemente protegidos los intereses concurrentes.

Registro Mercantil. Constitución de una sociedad profesional –stricto sensu– de notarios.

Es el centro subjetivo de imputación del negocio jurídico en la propia sociedad profesional, atribuyéndole los derechos y obligaciones que nacen del mismo, desarrollados directamente bajo la razón o denominación social, lo que diferencia, en su naturaleza, la sociedad profesional, de las sociedades de medios, las de comunicación de ganancias y las de intermediación. Ante las dudas que puedan suscitarse en los supuestos en que en los estatutos sociales se haga referencia a determinadas actividades que puedan constituir el objeto, bien de una sociedad profesional, con sujeción a su propio régimen antes dicho, bien de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, debe exigirse para dar «certidumbre jurídica» la declaración expresa de que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que a falta de esa expresión concreta deba entenderse que en aquellos supuestos se esté en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo.

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca urbana destinada a vivienda. El transmitente se obliga en la escritura a obtener y aportar el certificado de eficiencia energética, que no se acompaña al intentar inscribir.

Ciertamente, el notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura, con independencia de si esta obligación legal afecta o no a la validez del negocio (como ocurre con otros supuestos a los que se refiere la reciente Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).

Registro Mercantil. Poder que se otorga a sí misma la persona natural nombrada para ejercitar el cargo de una sociedad que es administradora única de otra.

Esta Dirección General ha rechazado que el administrador único pueda, como tal, otorgarse poder para seguir actuando en su cualidad de apoderado, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podía ejercitar como representante orgánico. Así, carece de todo interés atribuir a la misma persona por vía de apoderamiento voluntario facultades que ya ostenta por razón de su cargo. De otro lado, la revocación del poder deviene ilusoria en tanto el apoderado siga ejerciendo el cargo que le facultaría para privarse de las facultades autoatribuidas. Existe también riesgo en la demora de la revocación en caso de producirse el cese, voluntario, acordado o legal, pues a tal cese no sigue necesariamente la inmediata sustitución ni, aun produciéndose ésta, toma conocimiento al instante el sustituto de los apoderamientos existentes y pondera la conveniencia de su mantenimiento o revocación.