Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Elevación a público documento privado de compraventa de derecho de superficie otorgado por la administración concursal de una mercantil.

La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de renovatio contractus. Y de lo que no cabe duda es que es título inscribible, siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado.

Registro Mercantil. Constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Aportación del «know how».

Cabe indicar como notas caracterizadoras del know how: el secreto, entendido como difícil accesibilidad (no es generalmente conocido o fácilmente accesible por lo que parte de su valor reside en la ventaja temporal que su comunicación confiere al franquiciado o licenciatario), y valoración de conjunto o global, es decir, no con relación a los elementos aislados, sino articulados; sustancialidad, entendida como utilidad (ventaja competitiva); identificación apropiada y valor patrimonial (aunque, en realidad, está insito en la utilidad). Puede tener por objeto elementos materiales y elementos inmateriales, bien se considere que sea un bien en sentido jurídico, determinado por tratarse de una situación de hecho consistente en que las circunstancias de la empresa que constituye el objeto del secreto son desconocidas para terceros o que el aprendizaje o la adquisición de experiencias por éstos puede resultar dificultoso, o ya que se trata de un bien en sentido técnico jurídico, por poseer las características propias de esta idea, como son el valor patrimonial y la entidad para ser objeto de negocios jurídicos, integrante de un auténtico bien inmaterial.

Registro de la Propiedad. Rectificación de finca adjudicada en expediente de concentración parcelaria. Doble inmatriculación.

La naturaleza jurídica de la concentración parcelaria es la de una subrogación real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las parcelas sujetas concentración. Existen supuestos de doble inmatriculación entre fincas de origen sujetas a concentración y fincas de reemplazo resultantes de la concentración, ya que no se deja constancia registral en el folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de concentración parcelaria, ni posteriormente al tiempo de la inscripción de las actas de reorganización se cancela el folio real de dichas fincas de origen, y tampoco se refleja cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento. Lo que sí es posible, en sentido contrario, es acreditar y hacer constar que una determinada finca concreta queda excluida del procedimiento de concentración parcelaria.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. La Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–. Control notarial y calificación registral.

La Ley 5/2019 impone a los notarios amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos adicionales. Son varios los datos que, de forma reiterada y cumulativa, implican necesariamente que, si el notario ha autorizado la escritura de préstamo hipotecario, es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Registro de la Propiedad. Compraventa de dos fincas por precio aplazado bajo condición resolutoria como garantía del cumplimiento de los pagos, sin determinar el correspondiente a cada una. Principio de especialidad.

Cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es la parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, como una manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a su vez del de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a dudas sobre su necesidad. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el tercero pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o parcialmente liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.

Registro de la Propiedad. Inscripción de representación gráfica catastral solicitada en instancia privada suspendida por la oposición formulada por la Administración titular de una vía pecuaria colindante.

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso, resultan justificadas las dudas al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, basada en la documentación que obra en dicha Administración y tras visita de campo.

Registro de la Propiedad. Venta del usufructo de dos fincas en la que se estipula el carácter personalísimo e intransferible del derecho. Imposibilidad legal de acceso al Registro de prohibiciones de disponer en negocios onerosos inter vivos.

La posibilidad de constituir un derecho de usufructo con carácter personalísimo, intransmisible e indisponible resulta totalmente incontrovertible pues, con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos. Cuestión diferente, sin embargo, es la relativa al acceso registral de tal pacto, pues las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva (ius disponendi) de su titular.

Registro de la Propiedad. Derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas en uso desde antes del 1 de enero de 1986 declarado por sentencia. Identificación de la finca e inscripción en el Registro de Aguas

Las parcelas catastrales y las fincas registrales no tienen por qué coincidir, como resulta de sus respectivas legislaciones reguladoras, y de hecho no coinciden en muchas ocasiones. En este caso, la parcela catastral que menciona la sentencia no consta en el Registro, por lo que no puede identificarse la finca registral a través de la misma. La registradora no puede decidir de oficio cuál es la finca registral sobre la que ha practicarse la inscripción, como se desprende del principio hipotecario de rogación, sino que ha de quedar identificada por medio de la documentación presentada. El registrador no puede suplir la intención o consentimiento de las partes, dado que su calificación se extiende a los documentos presentados, los asientos del Registro y su conformidad con la legislación, sin deducciones o interpretaciones sobre la voluntad de los interesados o, en un caso como este, sobre el alcance de una resolución judicial, en aplicación además de lo que dispone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia ley), que extiende la calificación registral de los documentos judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Una vez que se identifique la finca registral sobre la que se pretende la inscripción, la registradora deberá decidir sobre su correspondencia o no con la parcela catastral que indica la sentencia, pues el derecho se declara sobre dicha parcela y en consecuencia la inscripción se ha practicar en la finca registral que tenga correspondencia con la misma y no en otra, siempre que se cumplan los demás requisitos necesarios para para practicarla, entre ellos que la finca en cuestión figure inscrita a nombre del demandante.

Registro de la Propiedad. Cancelación de nota marginal de prohibición y limitación de disposición practicada en virtud del Plan Estatal de vivienda 2005-2008. Escritura de venta que incorpora resolución de la Dirección General de Vivienda autorizándola y certificado acreditativo de la cancelación del préstamo

Comparando la redacción del artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, con la del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, se ve claramente la ampliación del régimen de prohibición de disposición, que hoy comprende toda compraventa que se haya acogido al Real Decreto 801/2005, exista o no préstamo cualificado, cuando en 2002 la prohibición de disponer sólo llegaba a «las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo». En la nueva regulación quedan sujetas a prohibición de disponer todas las compraventas acogidas al Real Decreto 801/2005, hayan o no obtenido ayudas financieras o préstamo acogido. Pero si además han obtenido ayudas financieras o préstamos la supresión de la prohibición de disponer exige la devolución de esas ayudas, en los términos que resultan de los apartados 3 a 5 del citado Real Decreto 801/2005.

Registro Mercantil. Acuerdo de reducción del capital social con restitución de aportaciones adoptado, en junta general universal, por los dos únicos socios de una sociedad limitada sin asistencia de la administradora única

Dada la especial trascendencia de los asientos registrales, que tienen alcance erga omnes, gozan de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional, se hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que acceden al registro, no sólo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de éstos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos. La elevación a instrumento público de acuerdos de una sociedad, en tanto en cuanto comporta una manifestación de voluntad relativa a un negocio o acto preexistente que se enmarca en el ámbito de actuación externa de aquélla, compete prima facie al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente. No obstante, en la normativa vigente dicha facultad no queda ligada exclusiva e inescindiblemente a la titularidad del poder de representación, ya que, conforme al artículo 108 del Reglamento del Registro Mercantil, son competentes, no sólo cualquiera de los miembros del órgano de administración –con nombramiento vigente e inscrito en el Registro Mercantil, cuando hubieren sido expresamente facultados para ello en la escritura social o en la reunión en que se hayan adoptado los acuerdos– y los apoderados facultados para ello, aunque se trate de poder general para todo tipo de acuerdos en los términos establecidos por la norma reglamentaria, sino también las personas que tengan facultad para certificar los acuerdos de que se trate.