Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Depósito de cuentas. Falta de aporte de informe de auditoría tras la solicitud del socio minoritario, expulsado de la sociedad. Aporte de comparativa del ejercicio que se presenta con el no presentado.

Presentadas las cuentas a depósito cuando ya había sido solicitado respecto a dichas cuentas el nombramiento de auditor por socio minoritario y teniendo además conocimiento de ello la sociedad, si la junta general en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador mercantil, dichas cuentas deberán aprobarse nuevamente para que su depósito pueda tenerse por efectuado. Frente a tales consideraciones, presentar las cuentas de un ejercicio auditadas con la comparativa del ejercicio anterior, no exime de presentar las de este auditadas. La designación de un auditor para la verificación de las cuentas del ejercicio determina la imposibilidad de llevar a cabo el depósito de cuentas sin que vaya acompañado del preceptivo informe, sin que a tal efecto sea suficiente el informe de auditoría del ejercicio siguiente, pues el mismo no sirve para determinar si las cuentas del ejercicio anterior muestran la imagen fiel del patrimonio de la sociedad.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Dudas sobre la finalidad. Ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. Inmuebles de uso no residencial.

La Ley 5/2019 se dicta con la finalidad de completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Ello induciría a pensar que tanto la Directiva como la Ley tienen como único objetivo la regulación de los préstamos dotados de hipoteca u otra garantía real sobre inmuebles de uso residencial. Y así se desprendería además de sus respectivos preámbulos, lo que llevaría a la conclusión de que el apartado 1.b) del artículo 2 de la ley es fruto de una redacción defectuosa, que debería haber aclarado que esos préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad deben referirse a terrenos o inmuebles construidos o por construir cuyo destino final sea residencial. Frente a lo anterior, del texto de los dos preámbulos se desprende que, habiendo ambos sido objeto de una redacción no demasiado precisa, en su ámbito de aplicación contemplan ciertos préstamos con finalidad no residencial, siempre que su destinatario haya sido un consumidor.

La Directiva está a la vez contemplando otros supuestos de crédito inmobiliario a consumidores, además del residencial y, de forma parecida, el Preámbulo de la Ley 5/2019 cita en numerosas ocasiones el mercado hipotecario y los préstamos sobre inmuebles, sin añadir la connotación «residencial».

El texto de los artículos 1, 2.1.b) y 4.1.1 de la Ley 5/2019 coinciden de forma casi literal con el artículo 3.1.b de la propia Directiva, lo que indica que la redacción de los artículos de la Ley responde, más que a una mala redacción, a una transposición literal de la Directiva, y por tanto que en ambos textos legales se pretende incluir también otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial. Además, la propia Directiva permite que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas. La redacción coincidente en este sentido de los artículos de la Ley fue la propuesta desde la primera versión del Proyecto de Ley, sin que ninguna enmienda haya planteado la modificación o aclaración de la expresión empleada, salvo una, que precisamente proponía modificar el artículo 2.2 con la matización de que ha de tratarse de terrenos o inmuebles para uso residencial, por ser es más fiel con la redacción de la Directiva que se transpone. Que dicha propuesta no fuese aceptada, indica que no estuvo en la intención del legislador restringir la protección ofrecida por la Ley 5/2019 a los préstamos sobre inmuebles residenciales. La disposición final primera modifica la Ley Hipotecaria añadiendo un nuevo artículo 129 bis, con la regulación del vencimiento anticipado del préstamo. Si en este caso se ha introducido la concreción del uso residencial y, en cambio, en el supuesto general del artículo 2.1.b) no se ha hecho así, es porque se ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos. Y ese tratamiento diferenciado puede tener plena justificación, por cuanto en el supuesto del préstamo para adquirir terrenos por construir destinados a vivienda del adquirente esa finalidad justificaría una exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado por su importe.

Registro de la Propiedad. Apoderamientos. Reseña de la escritura en virtud de la cual interviene la apoderada incompleta, por no especificar quién ha otorgado, el concepto en el que actúa ni los datos de inscripción en el Registro Mercantil.

En un primer momento, la Dirección General de los Registros y del Notariado afirmó que la exigencia por el registrador de que se acreditaran determinados extremos respecto de las personas u órganos que, en nombre de la sociedad, otorgaron un poder implicaba revisar una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al notario, por lo que dicha calificación carecía de fundamento legal y excedía el ámbito que le es propio. Posteriormente, dicha doctrina fue rectificada declarando, en el ámbito del Registro de la Propiedad, que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil hace necesario acreditar la legalidad y existencia de dicha representación en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral. Más recientemente la misma cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, que se ha pronunciado en los siguientes términos:

Registro de la Propiedad. Embargo por cargas urbanísticas a favor del Ayuntamiento. Denegación de la solicitud de cancelación de inscripción de hipoteca cuya ejecución se está tramitando. Tercería de mejor derecho.

La regla general es que, para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, debe resultar previamente acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo contrario se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que confían en la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del principio de confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro. Pero la regla general tiene excepciones, como ocurre cuando se trata de la ejecución de una carga anterior a la hipoteca en ejecución, que conllevará la cancelación de ésta sin necesidad de previa cancelación de su nota marginal. Eso es así porque, al expedirse certificación de cargas y ponerse nota al margen de la carga anterior, el registrador habrá comunicado al juzgado o tribunal, ante quien se sustancie el procedimiento de ejecución directa hipotecaria posterior, la extensión de ese ulterior asiento que va a afectar a la ejecución, por lo que no existe posible perjuicio a ulteriores adquirentes que pudieran adquirir confiados en la validez de los asientos registrales (los cuales por otra parte conocen la existencia de cargas anteriores).

Registro Mercantil. Inscribibilidad de actividades con reserva legal. Actividades de servicios de inversión. La asistencia personal a la junta como revocación de la representación.

Es la definición estatutaria del objeto social, y no el efectivo desenvolvimiento posterior de las actividades en él comprendidas, lo que determina la aplicabilidad de aquellas disposiciones especiales que prevén el cumplimiento de ciertos requisitos por razón del ámbito de actuación delimitado, de modo que desde el momento fundacional la sociedad ha de reunir todos los requisitos que hagan viable el completo desarrollo de cualesquiera actividades que integran el objeto social; la delimitación por el género comprende todas sus especies, por lo que se requiere previsión específica para que alguna de ellas pueda quedar excluida y no a la inversa. De lo anterior se sigue que cuando la actividad social cuestionada, lícita y posible en términos generales, choque con las limitaciones legales que se imponen para su ejercicio en relación con determinadas ramas o manifestaciones de la misma, al entenderse extensiva a todas las especies incluidas en su enunciado, por no excluirse ninguna, no será posible ni lícita, dos de los requisitos que para todo objeto de contrato impone el Código Civil. Esta apreciación es de especial importancia en supuestos como el del presente recurso en el que el legislador ha tenido especial empeño en acotar cuidadosamente el conjunto de actividades sujetas a un régimen especial. Esta especial previsión del legislador quedaría vacía de contenido si se permitiese la inscripción de actividades genéricas que comprendiesen tantos las reguladas como las no reguladas haciendo inútil el esfuerzo del legislador en deslindar unas de las otras.

Registro de la Propiedad. Cancelación de hipoteca. Aporte de fotocopias de las carátulas de escrituras, resultando de la manifestación del estado de cargas que la finca se encuentra libre de cargas y la hipoteca ha sido económicamente satisfecha.

No consta el otorgamiento de escritura pública que contenga el consentimiento de la entidad acreedora o sentencia firme en procedimiento dirigido contra la misma, no resultando por tanto título hábil alguno que inicie el procedimiento registral de cancelación de la carga hipotecaria. Por tanto, debe considerarse correcta la emisión de la publicidad registral de la finca gravada con la hipoteca en tanto no sea tabularmente cancelada, debiendo informarse al recurrente que para obtener la cancelación de la hipoteca deberá solicitar de la entidad acreedora el otorgamiento de la correspondiente escritura de cancelación o, en su defecto, resolución judicial que así lo declare.

Registro de la Propiedad. Anotación de embargo sobre derechos hereditarios en una sucesión intestada que correspondan al heredero deudor sobre una finca inscrita con carácter ganancial. Falta de acreditación de la condición de heredero. Aporte documental de certificados de defunción del titular registral, del Registro General de Actos de Última Voluntad, de nacimiento del demandado y acta notarial por la que se le requiere para que acepte la herencia.

Tratándose de deudas propias del heredero demandado, el artículo 166.1ª.2º del Reglamento Hipotecario posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que esa anotación preventiva pueda hacerse extensible al derecho hereditario que pueda corresponder a otros posibles herederos, cuya existencia no queda excluida con la documentación presentada. En este caso, además, dado el carácter ganancial de la finca, es evidente la concurrencia de los hipotéticos derechos hereditarios del demandante con los ostentados por el cónyuge viudo en la previa disolución de la sociedad de gananciales que determinará la definitiva composición del haber hereditario del causante. Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario correspondiente al heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Falta de la expresión de las mayorías con que fueron adoptados los acuerdos. Expresión genérica. Falta de aporte de informe de auditoría.

La regla general en sede de sociedades de capital es que los acuerdos de la junta general se adopten por mayoría; y, prescindiendo de aquellos supuestos en que la adopción de los acuerdos está sujeta a determinadas exigencias, sean legales o estatutarias, el cómputo de la mayoría ordinaria no siempre está exento de dificultades. Sirva como muestra la diferencia de criterios existentes en torno a la exclusión o cómputo, en uno u otro sentido, de las abstenciones o de los votos en blanco, que según cuál sea el que se siga puede determinar que se tenga por lograda o no aquella mayoría. Ante ello, la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales justifica sobradamente el que un dato tan esencial para apreciarla por el registrador en su calificación de los acuerdos de las juntas como es la concreta mayoría por la que se adoptaron, se refleje en la certificación del acta correspondiente. Así, no es válida la expresión de que los acuerdos fueron adoptados por «mayoría» o «mayoría cualificada», aunque sin especificar, en concreto, cuál fue ésta.

Registro de la Propiedad. Inscripción de compraventa con carácter privativo. Previa inscripción en el Registro Civil de capitulaciones en las que los cónyuges pacten la separación de bienes.

El Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro Registro produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil, que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. En caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable. La inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros, lo que conduce al rechazo de la inscripción en el Registro de la Propiedad sin la previa inscripción en el Registro Civil, pues ello podría desembocar en la indeseable consecuencia de que se produjera una colisión entre la inoponibilidad derivada de la falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad nacida de la inscripción en el Registro de la Propiedad, al publicar cada Registro una realidad distinta.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Vencimiento anticipado por impago. Requerimiento de pago. Advertencia del reclamo del reembolso total adeudado del préstamo.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.