Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Subrogación. Concesión administrativa. Intervención de la autoridad. Autorización administrativa.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es si para llevar a cabo una subrogación activa de las reguladas en la Ley 2/1994 de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, cuando la garantía recae sobre una concesión administrativa, es necesaria la intervención de la autoridad concedente de tal derecho o, al menos, aportar la autorización administrativa de la misma.

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de la ampliación de embargo solicitada por la TGSS. Declaración del concurso de la sociedad deudora posterior a la diligencia de ampliación, pero anterior a la presentación del mandamiento de embargo en el Registro. Falta de pronunciamiento del Juzgado sobre el carácter del bien.

El reflejo en el Registro de la Propiedad de la situación de concurso no implica una carga o gravamen de la finca, sino una situación subjetiva de su titular que afecta a la libre disposición de sus bienes, cuya publicidad registral evita el acceso al Registro de actos anulables o claudicantes y evita igualmente la aparición de un tercero hipotecario protegido. Ahora bien, la anotación o inscripción registral del concurso no tiene carácter constitutivo, pues los efectos del concurso se producen desde el mismo momento en que se dicta el auto que lo declara. Por ello, no es preciso que conste en el folio de la finca la situación subjetiva de su titular para que el registrador deba suspender o denegar la inscripción de los títulos correspondientes cuando tiene conocimiento de tal situación por la consulta de la información procedente del Registro Público Concursal.

Registro de la Propiedad. Procedimiento de incorporación de la base gráfica catastral. Solicitud de nota marginal en la que conste la Falta de deslinde del dominio público. Vías pecuarias.

La protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente -pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo-, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, diversas leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un informe previo favorable, así sucede en el caso de las Leyes de Carreteras, Montes Costas.

Registro Mercantil. Elevación a público de acuerdos de aumento de capital, mediante compensación de créditos y aportaciones dinerarias, y suscripción de acciones. Derecho de información. Convocatoria de la junta.

El derecho de información ha sido configurado por la jurisprudencia como un derecho esencial, instrumental respecto del derecho de voto, imperativo e irrenunciable, que se tiene como consecuencia de la condición de socio. Tal derecho permite al socio actuar de forma efectiva en el seguimiento de la marcha de la gestión social, controlar las decisiones del órgano de administración, actuar en defensa de sus intereses y tener conocimiento preciso de los puntos sometidos a aprobación de la junta, posibilitando una emisión consciente y reflexionada del voto. Este derecho se concreta en la obligación de la sociedad de proporcionar datos y aclaraciones relativas a los asuntos comprendidos en el orden del día.

Registro Mercantil. Juicio notarial de suficiencia de facultades y calificación registral. Escritura de apoderamiento en cuyo otorgamiento la sociedad poderdante está representada por persona que actúa mediante un poder conferido anteriormente. 

El notario debe emitir su juicio relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado. Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza. El criterio seguido por la Dirección General de los Registros y del Notariado se adapta plenamente a la doctrina del Tribunal Supremo. Expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas, o bien al emitirse el juicio de suficiencia. 

Registro de la Propiedad. Instancia privada que solicita la rectificación de las inscripciones de determinadas fincas en régimen de propiedad horizontal sin consentimiento de los titulares ni del resto de propietarios ni aporte de escrituras.

La modificación de los asientos del Registro ha de contar con la conformidad de sus titulares, formalizada en uno de aquellos documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente emplazados.

Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones del Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte de un principio esencial, pilar básico en nuestro Derecho hipotecario, que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por ello, la rectificación o cancelación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente, si se trata de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene.

Registro de la Propiedad. Testimonio de sentencia que declara la separación legal de un matrimonio sin liquidar la sociedad de gananciales. Reseña del número de la sentencia. Acreditación de facultades representativas mediante fotocopia de escritura de poder para pleitos. 

Disuelta la sociedad de gananciales y aun no liquidada, surge una comunidad -«posmatrimonial» o «postganancial»- sobre la antigua masa ganancial cuyo régimen ya no puede ser el de la sociedad de gananciales, sino el de cualquier conjunto de bienes en cotitularidad ordinaria, en la que cada comunero (cónyuge supérstite y herederos del premuerto en caso de disolución por muerte, o ambos cónyuges si la causa de disolución fue otra) ostenta una cuota abstracta sobre el totum ganancial (como ocurre en la comunidad hereditaria antes de la partición de la herencia), pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo, cuya cuota abstracta subsistirá mientras perviva la expresada comunidad posmatrimonial y hasta que, mediante las oportunas operaciones de liquidación-división, se materialice en una parte individualizada y concreta de bienes para cada uno de los comuneros. 

Registro de la Propiedad. Resolución de la compraventa por impago del precio aplazado. Condición resolutoria explícita. Consignación a favor del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor. 

Uno de los requisitos necesarios para que opere la reinscripción derivada del automatismo de la condición resolutoria explícita, ex artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario, es la aportación del documento en que se acredite que el vendedor ha consignado el importe que haya de ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución, como exige el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, radicando el fundamento de este requisito en que, cuando se resuelve un contrato, se ha de proceder a la restitución de prestaciones, añadiéndose que este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. 

Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado. Superficie establecida posteriormente en sentencia distinta de la reflejada en el documento.  

Sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas, en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1.224 del Código Civil–), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados, en tanto en cuanto tienen un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial, han de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, han de reputarse título inscribible. 

Registro Mercantil. Constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. Derecho de adquisición preferente en caso de inicio de procedimiento administrativo o judicial de embargo de las participaciones sociales. Determinación del precio. Cláusulas estatutarias idénticas a otras anteriores declaradas inscribibles.

Admitidos los privilegios respecto de los derechos económicos de las participaciones sociales en el reparto de las ganancias sociales y en la cuota de liquidación del socio, deben admitirse también cláusulas, como la enjuiciada, en el marco de la autonomía privada, con los límites generales derivados de la prohibición de pactos leoninos y perjudiciales a terceros, que no hacen más que delimitar el contenido económico del derecho del socio a percibir el valor de sus participaciones sociales en caso de transmisión voluntaria. No puede reputarse como prohibición indirecta de disponer, pues no impide ex ante y objetivamente obtener el valor razonable, o un valor que será más o menos próximo a aquél según las circunstancias y los resultados de la sociedad así como del hecho de que se hayan retenido o no las ganancias. Por ello, no puede afirmarse que dicha cláusula tenga objetivamente carácter expropiatorio o sea leonina para el socio transmitente. Y, aun cuando en el momento de realizar la transmisión el valor contable fuera inferior al valor razonable, tampoco puede afirmarse que comporte enriquecimiento injusto o sin causa en favor de los restantes socios o de la sociedad, en tanto que responde a lo pactado y aceptado previamente por todos los socios. Por lo demás, si el acuerdo sobre la referida disposición estatutaria ha sido adoptado por unanimidad de los socios en junta general universal, se cumple el requisito establecido en el artículo 175.2 b) del Reglamento del Registro Mercantil para la inscripción del pacto unánime de los socios de los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales previstas para el caso de transmisiones inter vivos o mortis causa.