Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Hipoteca sobre inmueble residencial, perteneciente a un hipotecante, persona física, constituida en garantía de aval concedido por una Sociedad de Garantía Recíproca a su vez otorgado en garantía de un crédito a una mercantil de la que es socio el hipotecante. Aplicación de la Ley 5/2019.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es si los requisitos establecidos en la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (entre ellos el acta notarial de comprobación de la transparencia material) son aplicables al supuesto de una hipoteca constituida en garantía de aval concedido por una Sociedad de Garantía Recíproca, que grava un inmueble de uso residencial perteneciente a un hipotecante que es una persona física; siendo que ese aval se otorgó en garantía, a su vez, de un préstamo concedido por una entidad de crédito a una sociedad de capital con una finalidad exclusivamente mercantil, de cuya sociedad es socio el hipotecante.

Registro de la Propiedad. Invasión, mediante vuelo, de bienes de dominio público marítimo terrestre. Certificación del Servicio de Costas.

La cuestión de la protección registral del dominio público marítimo terrestre en segundas y posteriores inscripciones de fincas colindantes con el dominio público viene regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, cuya regla segunda dispone el modo de proceder del registrador en aquellos supuestos en que el dominio público costero no conste inscrito en el Registro de la Propiedad. Para la debida comprensión de este precepto, debe contemplarse conjuntamente con el contenido de toda la Sección Cuarta del Capítulo III del actual Reglamento de Costas, reguladora de las inmatriculaciones y excesos de cabida que puedan afectar a este dominio público. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en esta regulación es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la notificación por el registrador al Servicio Periférico de Costas y la correspondiente anotación preventiva que refleje la suspensión de la inscripción solicitada.

Registro de la Propiedad. Finca adquirida por legado. Inexistencia de legitimarios. Cancelación de la limitación de los efectos de la fe pública registral del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Aplicabilidad en el Derecho Civil de Cataluña. Competencia para resolver el recurso. 

El artículo 28 LH, ni en su actual redacción ni en sus anteriores versiones se dirige –especialmente– a la comprobación de la existencia de legitimarios, titulares de partes reservadas, en la terminología del instrumento europeo, sino principalmente a la comprobación de herederos voluntarios o beneficiarios de la sucesión. De esta forma, la resolución de la disputa que pueda originarse por la titularidad de los bienes hereditarios entre el heredero aparente y el real, se resolverá conforme a las normas de derecho civil aplicable, pero en el caso de que el conflicto surja entre el heredero real y los adquirentes del heredero aparente, habrá que distinguir según haya transcurrido o no el plazo de dos años. En cuanto a quien es el tercero del artículo 28, ha sido objeto de discusión doctrinal, si bien la corriente mayoritaria apunta al adquirente del heredero aparente cuando su adquisición se haya producido en los términos del artículo 34 LH. Por lo tanto, para que pueda cancelarse la limitación del artículo 28 será necesario el transcurso de dos años desde el fallecimiento del causante y que el adquirente reúna las condiciones del artículo 34. Junto a la regla general, el artículo 28 establece una excepción. La existencia de un heredero real distinto del aparente se valora más improbable, salvo preterición, en el caso de existir herederos forzosos, que cuentan con la condición de herederos por reconocimiento legal. Por ello, el segundo inciso del precepto exceptúa, de la limitación de efectos de la fe pública respecto de terceros adquirentes, las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos. En consecuencia, la excepción a la suspensión de efectos de la fe pública registral que establece el artículo 28 se sostiene en dos requisitos cumulativos, adquirir de un heredero forzoso y hacerlo con las condiciones exigidas por el artículo 34. 

Registro de la Propiedad. Competencias de la junta general para deliberar y acordar sobre la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. 

Según la doctrina del Tribunal Supremo, transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores. Debe entenderse que, con la exigencia de certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado, pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos. Todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate. 

Registro de la Propiedad. Hipoteca constituida una persona casada en separación de bienes sobre una finca de la que se expresa que constituye su vivienda habitual, pero no su domicilio conyugal/familiar. 

En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria. 

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Prohibición del uso turístico de las viviendas. Mayorías. 

La necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido, aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir. 

Registro de la Propiedad. Cancelación de una anotación preventiva de embargo, prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de instancia privada, en la que se solicita la aplicación del artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria. 

La nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la disposición final novena de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, incorpora una importante innovación: la posibilidad de solicitar, no una única prórroga, sino prórrogas sucesivas para evitar la caducidad de todas las anotaciones preventivas, incluidas las judiciales, sin que se pueda entender que éstas, una vez prorrogadas, no caducan hasta que así lo ordene expresamente la autoridad que las decretó. Desde esta perspectiva, el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario debe considerarse derogado. Ocurre sin embargo que, desde el punto de vista de Derecho transitorio, en el momento de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, existían numerosas anotaciones preventivas, prorrogadas muchos años antes, sobre las que podía dudarse si iban a continuar o no en dicha situación de prórroga indefinida. Esta es la cuestión principal que se plantea en el presente recurso. 

Registro de la Propiedad. Atribución de carácter privativo a un bien. Subrogación real. Presunción de ganancialidad. Derecho de reembolso.

La sociedad legal de gananciales constituye un régimen económico matrimonial, de tipo comunitario, que se articula en torno al postulado según el cual se hacen comunes las ganancias obtenidas y que atribuye carácter consorcial o ganancial a los bienes adquiridos a título oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia. Esta última idea expresa lo que se conoce como el llamado principio de subrogación real. Sin embargo, este principio no es de aplicación universal, pues a él se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, como pueden ser el de la accesión, el de la autonomía de la voluntad o el del carácter del propio bien del que deriva el derecho a la adquisición. Bien es verdad que en las adquisiciones onerosas, en caso de que no se aplique el denominado principio de subrogación real (con arreglo al cual los bienes adquiridos tienen la misma naturaleza privativa o ganancial que tuviesen los fondos utilizados o la contraprestación satisfecha), para evitar el desequilibrio entre los distintos patrimonios de los cónyuges, surge como contrapeso el correspondiente derecho de reembolso (a favor del patrimonio que sufraga la adquisición).

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas. Negativa a la inscripción por superar lo entregado al acreedor por cuenta del precio de adjudicación los límites de la responsabilidad hipotecaria inscrita.

El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Es cierto que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite.

Registro de la Propiedad. Calificación sustitutoria. Declaración de obra nueva por antigüedad. Derecho de vuelo privativo. Título traslativo. Modificación del régimen de propiedad horizontal. Fijación de nuevas cuotas.

Del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General, el cual deberá limitarse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad.

Para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria -y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros- que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene. En el supuesto presente, en la escritura únicamente se realiza por los titulares de los elementos privativos una manifestación y exposición de hechos en los que se manifiesta que desde hace más de treinta años existe construida una segunda planta sobre el edificio y que dicha planta la construyó la interviniente. Aunque reúne el consentimiento de todos los interesados, el título no es idóneo, pues no contiene una cesión de derecho de vuelo, sino una adquisición por usucapión, que a la registradora no corresponde apreciar.