Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. S.A. unipersonal. Reparto de beneficios. Entrega al único socio de un dividendo en especie mediante la transmisión del pleno dominio de una finca. Certificación de acuerdos expedida por el Administrador. Dudas del registrador sobre la existencia del dividendo.

Es necesaria la expresión de causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción.

Registro de la Propiedad. Mandamiento que ordena la expedición de certificación de dominio y cargas y práctica de nota marginal. Sociedad titular concursada, con convenio de acreedores aprobado. Falta de acreditación de la naturaleza -contra la masa o concursal- del crédito.

Es importante diferenciar, cuando se trata de ejecución de créditos contra el concursado, si los mismos son créditos concursales y en este caso su clasificación, o contra la masa. En el supuesto de este expediente, la valoración de si el crédito perseguido estaba integrado dentro de los créditos concursales, a los efectos de examinar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el convenio aprobado, o contra la masa, debió efectuarse por el registrador al calificar el mandamiento que ordenaba la anotación preventiva. Dado que la anotación se practicó, debe suponerse que dichos extremos se comprobaron y se entendió que no había obstáculo para su extensión, cuya procedencia, por otro lado, no se ha discutido, quedando el asiento practicado bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que no hay motivo para no expedir la certificación de cargas indicativa de la continuidad del procedimiento.

Registro Mercantil. Convocatoria de Junta general y ampliación del orden del día no ajustadas a lo establecido en los Estatutos sociales.

Existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de Junta, dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio, de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los Estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral. El derecho de asistencia a la Junta general que a los socios reconoce la Ley de Sociedades de Capital ha de ser integrado con el de ser convocados para ello, y no de cualquier forma, sino a través de la específicamente prevista a tal fin, en cuanto será la única a través de la que esperarán serlo y a la que habrán de prestar atención. Con tales requisitos se pretende garantizar al socio una publicidad que le permita conocer, con la suficiente antelación, las cuestiones sobre las que es llamado a pronunciarse y reflexionar detenidamente sobre el sentido del voto por emitir.

Registro de la Propiedad. Cierre registral por incumplimiento de obligaciones fiscales. Justificación del pago. Recibo de presentación del modelo del ISD en el Registro autonómico.

Se trata de dilucidar en este expediente si a efectos de levantar el cierre registral impuesto por el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, y para el caso concreto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es suficiente el recibo de presentación del modelo de dicho Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el Registro de la Administración Autonómica competente, o si es necesario, además, justificar el pago del Impuesto o su exención o no sujeción. El artículo citado exige, para inscribir un documento en el Registro de la Propiedad, cualquiera que sea el soporte, electrónico o papel, en el que se presente, que se acredite, mediante el correspondiente justificante (igualmente electrónico o en papel), que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación (bien con ingreso de la cuota, bien por exención o no sujeción). Para acreditar el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la carta de pago, debidamente sellada, como la nota de justificación, exención o no sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente.

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Plazo de vencimiento superior en dos años a la fecha de vencimiento del aval garantizado.

La duración de la obligación garantizada es uno de los elementos que integran el que se puede denominar como contenido natural de la inscripción de la garantía hipotecaria. Como consecuencia de ello, siendo el derecho de hipoteca un derecho accesorio al de la obligación principal garantizada, la regla general en materia de hipotecas será que el plazo de vencimiento de esa obligación principal determinará, no la finalización de la duración del asiento registral de hipoteca, sino el inicio del período de cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria, produciéndose la caducidad del citado asiento. Sucesivas reformas legales, especialmente las llevadas a cabo por las leyes 2/1994 y 41/2007, a fin de facilitar el crédito, han flexibilizado en materia de hipotecas las exigencias de los principios de determinación y de accesoriedad, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación o de una pluralidad de obligaciones futuras solo caracterizadas por su denominación.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Modificación de la descripción de una finca registral dividida en propiedad horizontal. Acuerdo de la junta de propietarios. Unanimidad. Ratificación por los titulares registrales actuales.

La doctrina distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Modificación estatutaria. Prohibición del uso turístico de viviendas y locales sin acceso directo e independiente desde la vía pública. Mayoría necesaria. Copropietarios cuya adquisición se inscribió tras el acuerdo.

La necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados no queden ineficaces. Uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del artículo 17, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietariosque, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad no superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Este artículo ha servido de base en la escritura calificada y en él se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y no la unanimidad. Por ello, la calificación impugnada debe revocarse en tanto en cuanto exige la unanimidad de todos los propietarios.

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva finalizada. Solicitud al Ayuntamiento de la concesión de la licencia de primera ocupación. Silencio administrativo positivo.

Es competencia de las normas estatales establecer los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica. Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia, (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. Por tanto, en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación. Dudas sobre la identidad de la finca. La motivación de la calificación registral. Inscripciones parciales.

Al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, sino que debe extenderse la calificación al cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. El registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación, dado que el procedimiento previsto en el artículo 205 tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión. Por ello, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas.

Registro de la Propiedad. Compraventa. Identificación de los medios de pago. Compensación de créditos. Ausencia de desplazamiento de dinero.

El control notarial y registral de los medios de pago se extiende según la dicción legal a los casos de actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales y exista una contraprestación en dinero o signo que lo represente.