Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Venta extrajudicial. Requerimiento de pago a la sociedad deudora fuera del domicilio social recibido por un administrador mancomunado. La Ley de Sociedades de Capital establece una especialidad en cuanto a quien está legitimado para recibir tanto notificaciones como comunicaciones: si la administración no es colegiada, las comunicaciones o notificaciones a la sociedad podrán dirigirse a cualquiera de los administradores, pero en caso de consejo de administración, se dirigirán a su presidente; bien es cierto que el requerimiento es un trámite esencial del procedimiento de ejecución, pero su objeto no es otro que la notificación de la existencia de las actuaciones notariales y la intimación a realizar el pago. Hay que diferenciar el poder de representación de los administradores, en virtud del cual estos tienen encomendadas la gestión de la actividad ordinaria de la sociedad y las relaciones de ésta con los terceros y que se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos, de la capacidad para recibir notificaciones y requerimientos.

Registro de la Propiedad. Anotación de embargo sobre finca titularidad de cónyuges en régimen de consorcio de Derecho Foral de Aragón. Mandamiento proveniente de un juzgado de instancia por deudas de un cónyuge estando el otro declarado en concurso voluntario. Competencia del juez del concurso. La exclusión del bien consorcial embargado de la masa activa del concurso, por no responder de las obligaciones del concurso, corresponde declararlo al juez del concurso. De esta posible responsabilidad de los bienes comunes respecto de las deudas contraídas por el concursado, se deriva el hecho de que se mande inscribir la declaración del concurso de un cónyuge sobre la finca inscrita con carácter consorcial, lo que requiere notificación al cónyuge no deudor. Una vez declarado el concurso e integrados los bienes comunes o gananciales en la masa activa para responder de las deudas del concursado, puede el cónyuge del concursado pedir la liquidación del régimen matrimonial, que se realizará en pieza separada, que no consta que se haya solicitado en el caso, por lo que de acuerdo con el historial registral de la finca el bien consorcial está incluido en la masa activa del concurso y afecto a las resultas del mismo.

Registro de la Propiedad. Solicitud por la Administración de cancelación de inscripción de reversión expectante en finca procedente de procedimiento de reparcelación. Firmeza de la resolución administrativa que declare la extinción del derecho. Tratándose de cancelar la mención registral relativa a la expectativa o derecho de reversión expropiatorio, y sin perjuicio de la procedencia de otros supuestos cancelatorios como la renuncia o el expediente de liberación de gravámenes, o el caso particular de la expropiación urbanística, debe atenderse, en primer lugar, a la propia naturaleza del derecho en cuestión, como un derecho subjetivo patrimonial y, en particular, un derecho subjetivo de carácter potestativo o de modificación jurídica, por cuanto confiere la facultad de adquirir el dominio dándose los presupuestos legales, mediante la emisión de una declaración de voluntad unilateral, si bien, ejercitada a través de procedimiento administrativo; siquiera pudiera mantenerse que, antes de darse los presupuestos para su reconocimiento, en su fase expectante o latente, se deba definir como una simple facultad no autónoma de la originaria relación jurídica y derivada de la propia cualidad de expropiado.

Registro de la Propiedad. Tasación oficial prevista en la Ley 1/2013 para la inscripción de los pactos de ejecución directa hipotecaria y extrajudicial condicionada a la subsanación de la descripción del inmueble. En los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas pudiendo ser realizadas por entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar. El condicionamiento a que se refiere el supuesto objeto de este expediente sólo impediría la inscripción, dado el sistema de folio real o por fincas que impera en nuestro Derecho como forma de organizar del Registro de la Propiedad, cuando la descripción de la finca en el título presentado y sus documentos complementarios no garantice la identificación y localización precisa del bien hipotecado y su correlación con las fincas registrales, o cuando las diferencias descriptivas fueren de tal envergadura que el registrador (al igual que ocurre en los supuestos de inmatriculación de fincas, excesos de cabida, declaraciones de obras nueva por antigüedad u otras operaciones registrales) tuviere dudas fundadas acerca de tal identidad.

Registro de la Propiedad. Poder otorgado ante notario de Liverpool, RU. Notarial Certificate. Juicio de suficiencia del notario español. Ley aplicable. Prueba del Derecho extranjero. El Derecho extranjero puede ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario; si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, debe el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero. Desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro. El instrumento público debe contener la reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico, siendo la legalización precisamente la circunstancia que permite tener por auténtico el documento extranjero reseñado. Consecuentemente será preciso que en la reseña que el notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, se expresen todos aquellos requisitos precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los tratados internacionales.

Registro de la Propiedad. Transmisión inter vivos de finca destinada a zona de amarre de embarcaciones. Deslinde. No invasión del dominio público marítimo-terrestre. Marina interior de Santa Margarita. Los canales de la marina interior de Santa Margarita, y por tanto las fincas y amarres a que se refiere este expediente tenían desde su origen la calificación de dominio público con arreglo a la Ley de Puertos de 19 de enero de 1928 y la Ley de Costas de 26 de abril de 1969. Esta calificación no varía sino que se confirma con la entrada en vigor de la Ley 22/1988, 28 julio, de Costas, y su Reglamento. El eje fundamental sobre el que gira la tutela del dominio público marítimo-terrestre en el actual Reglamento General de Costas es la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de local a vivienda. Falta de licencia. Prescripción de la infracción urbanística. Cómputo del plazo. De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso.

Registro de la Propiedad. Rectificación de la descripción de una finca. Instancia privada con firmas legitimadas notarialmente. Cierre registral por no acreditar pago, exención o no sujeción al ITPAJD. El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; pero la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 12 de septiembre de 2016)

Registro de la Propiedad. Reinscripción de finca a favor del transmitente. Oposición formulada por el destinatario de la notificación. Resolución por el juez del concurso. La reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: Primero: debe aportarse el título del vendedor, es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada. Segundo: la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta. Tercero: el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. Formulada, por tanto, oposición, tal y como ha sucedido en el caso al que se refiere este recurso, la cuestión habrá de suscitarse ante el órgano jurisdiccional correspondiente, que es competente para dilucidar, con las debidas garantías para todos los afectados y para todos los intereses en juego, si se dan los presupuestos necesarios para llevar a término el ejercicio de la resolución pretendida.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de septiembre de 2016)

Registro de la Propiedad. Negativa a extender nota marginal indicativa de la expedición de certificación para un procedimiento ejecutivo de título judicial, por considerar caducadas las anotaciones de embargo. Dos son los tipos de asiento sobre los que se preconiza su idoneidad para recoger la conversión del embargo preventivo en ejecutivo, la nota marginal y la anotación preventiva. La opinión doctrinal no es pacífica y la solución dista de ser sencilla y la práctica registral no es unívoca. En cuanto a la nota marginal, se ha admitido la extensión de dicho asiento para reflejar el aumento de la cantidad inicialmente por vencimiento de nuevos plazos de la obligación garantizada o por devengo de intereses durante la ejecución y de costas de ésta, a que se refieren los artículos 578.3 y 613.4 LEC. Apoya esta tesis que cuando la norma hace referencia a «hacer constar en la anotación preventiva de embargo», excluye la extensión de una nueva anotación. La modificación que se produce respecto al embargo incide únicamente en su cuantía pero no supone la existencia de una nueva traba ni la extensión del embargo primitivo a una nueva obligación, por lo que bastará su reflejo en la anotación preventiva de embargo inicialmente practicada. Por el contrario sí será necesaria la extensión de una nueva anotación cuando la ampliación se produzca por circunstancias distintas a las anteriormente relacionadas. Practicada la nota marginal de conversión, la anotación preventiva mantiene su duración inicial, que no queda prorrogada por el hecho de haberse extendido la nota. Por tanto, caducada la anotación principal, también caducan todas sus notas marginales, salvo que se ordenase expresamente la prórroga de la anotación, pero, en este caso, ésta deberá practicarse mediante otro asiento de anotación. En cuanto a la posibilidad de extender una nueva anotación, su fundamento se basa principalmente en que, a diferencia con lo que ocurre en los supuestos anteriores, acordada la conversión del embargo en definitivo, la anotación publica una garantía diferente aunque conexa con la medida cautelar previa, por lo que debe así mismo conectarse registralmente con la primera a efectos de conservar su prioridad, mediante la oportuna nota marginal de referencia, ya que de otra forma el objetivo de la medida cautelar quedaría estéril. Esta es la solución más acorde con nuestra legislación hipotecaria. En estos casos de conversión de embargo preventivo en embargo ejecutivo, si bien no estamos ante una primera anotación de suspensión, sí puede aplicarse analógicamente el mecanismo de conversión de estas últimas que regula la legislación hipotecaria, a fin de recoger correctamente el tránsito del embargo preventivo al embargo ejecutivo manteniendo la prioridad ganada por la toma de razón en el Registro del primero. En consecuencia, los efectos de la anotación de conversión, se retrotraen a la fecha de la anotación del embargo preventivo si bien el plazo de caducidad de esta segunda anotación se computará desde su propia fecha, por aplicación del régimen general de las anotaciones preventivas contenido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de septiembre de 2016)