Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Escritura de declaración de obra nueva terminada y división horizontal. Necesidad de aportar una representación gráfica alternativa tanto del suelo como de la obra nueva. Desplazamiento patológico o generalizado en la cartografía catastral del municipio. Licencia de primera ocupación. Certificación del director de obra. La cuestión principal que aquí se plantea es la de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que, se dice, está ubicada dicha edificación. Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.

Registro de la Propiedad. Adjudicación hereditaria de una finca. Falta de aportación de la referencia catastral del inmueble. El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no deja lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción. Esta conclusión no se ve alterada por las modificaciones que se han introducido en la Ley Hipotecaria y en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario por la Ley 13/2015, de 24 de junio. La inclusión de la referencia catastral como circunstancia de la inscripción ya se contemplaba en el Reglamento Hipotecario desde 1998, la única novedad es que ahora se le atribuye rango legal con la Ley 13/2015, sin que se haya alterado la finalidad ni efectos de dicha constancia registral, al prever que la referencia catastral se recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca.

Registro de la Propiedad. Hipoteca constituida en garantía de obligaciones. Caducidad del asiento. Dies ad quem. Condición inscrita por la cual la hipoteca se prorroga si los tenedores de las obligaciones no exigen el pago tras el vencimiento. La constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones hipotecarias supone que cuando los diversos títulos garantizados están llamados a desenvolverse jurídicamente con plena autonomía e independencia, y cuando cada una de las obligaciones cartulares pueda ser exigida aisladamente y promover la ejecución hipotecaria separadamente, el supuesto contemplado no es ya el de constitución de una hipoteca única sobre varias fincas en garantía de un único crédito, sino el de constitución, en un solo acto, de una pluralidad de hipotecas en garantía de otros tantos créditos diferenciados. De admitir la cancelación por caducidad de la hipoteca en garantía de obligaciones cuyos tenedores no fueron requeridos de pago, se produciría su absoluta indefensión y la cancelación anticipada de su derecho en contra de lo pactado como día final para el ejercicio de sus acciones hipotecarias.

Registro de la Propiedad.Reserva de la facultad de disponer. Solicitud de cancelación de anotación preventiva de embargo sobre finca adquirida por sucesivamente por varias donaciones en las que el primer donante hizo reserva de la facultad de disponer sin consentimiento de los subsiguientes donatarios. La donación con reserva de la facultad de disponer, regulada en el artículo 639 del Código Civil, ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria. La donación, aun sometida a la reserva prevista en dicho artículo, otorga al donatario la propiedad de los bienes, que incluso podrá transmitir sin perjuicio de que aquéllos, aun en poder de terceros, queden sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que se trate de adquirentes protegidos por la buena fe. En consecuencia, se admite la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre el inmueble donado, dada su finalidad cautelar, encaminada a garantizar el derecho de acreedores y terceros mediante la conservación y traba de los bienes del deudor, si bien podrá quedar extinguida caso de resolverse el derecho del propietario.

Registro de la Propiedad. Constitución de hipoteca a favor de la AEAT en garantía de la suspensión, fraccionamiento o aplazamiento de deuda tributaria. Establecimiento de tipo máximo para los intereses de demora. En materia de cobertura hipotecaria de los intereses ordinarios o de demora de carácter variable, la posibilidad de que éstos cambien anualmente o en período de revisión convenido, debido a las fluctuaciones del tipo de referencia al que se hubieren vinculado, se soluciona con la técnica hipotecaria de la hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, que exige, como regla general, el señalamiento de un tipo máximo de intereses a efectos hipotecarios que sirva para determinar la responsabilidad hipotecaria respectiva. La admisibilidad de las hipotecas que garanticen intereses variables está subordinada a que los intereses pueden ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale un límite máximo de la responsabilidad hipotecaria, a lo que debería añadirse que se respeten los límites legales que le fueren aplicables. El requisito de la objetividad hace alusión a la fijación de un tipo de referencia que no dependa de la voluntad del acreedor. En cuanto al segundo requisito, el de determinación de los límites máximos de la cobertura hipotecaria, lo normal es que se cumpla mediante la fijación de un tipo máximo numérico de intereses ordinarios o moratorios, una cifra determinada o un porcentaje máximo del capital. La cuestión, en este caso, radica en determinar si existe inconveniente jurídico para que el interés moratorio se materialice por referencia a un límite indeterminado de presente pero determinable de forma objetiva en cada año en que se deba calcular por razón de los que estuvieren garantizados.

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de una finca en cuyo otorgamiento la donante está representada por el mismo donatario. Mandato. Apoderamiento. Poder general. No puede identificarse el mandato con el poder, pues son realidades jurídicas diferenciadas. Aunque de ordinario al poder subyace un contrato de mandato como negocio jurídico causal, puede existir poder sin mandato y mandato sin poder. Mientras que el mandato afecta primordialmente a las relaciones materiales internas entre el mandante y el mandatario, el apoderamiento es un concepto de naturaleza más bien formal, que trasciende a lo externo y va dirigido a ligar al representado con los terceros, siempre que el representante actúe dentro de los límites del poder que le ha sido conferido; mientras el mandato tiene su origen en un contrato, negocio bilateral, obligatorio entre partes, la representación, que puede tener un origen legal o voluntario, como mera facultad de obrar en nombre y por cuenta de otro, surge, si hablamos de la voluntaria, de un negocio unilateral de apoderamiento, que puede ser independiente del contrato de mandato y existir sin él.

Registro de la Propiedad. Escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital social en la que se solicita la cancelación por caducidad de una hipoteca de máximo. Plazo de caducidad. Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél). Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.

Registro de la Propiedad. Declaración de obras nuevas sobre fincas -una de ellas destinada a vivienda familiar- contenidas en un convenio regulador de los efectos del divorcio que contiene también la correspondiente liquidación del haber conyugal. El criterio decisorio dentro de la evolución de la doctrina de este Centro Directivo a los efectos de considerar el convenio regulador como título hábil para la inscripción, es el de que solo cabe considerarlo como documento idóneo cuando instrumentalice la adjudicación de bienes incluidos en la comunidad conyugal, la liquidación de las relaciones económicas entro los esposos, o las relativas a la vivienda habitual de la familia, extendiéndose esta habilitación a todos los actos que resulten conexos e imprescindibles para llevar a cabo con éxito esas operaciones. La declaración de obra nueva, se puede configurar como un acto de administración, de incorporación al Registro de la descripción de una construcción bien en realización bien terminada, otorgada por los titulares del suelo consolidando las consecuencias del principio de accesión.

Registro de la Propiedad. Compraventa. Solicitud de inscripción de segunda copia de una escritura incorrecta junto con una diligencia de subsanación. Venta de dos tercios referida erróneamente como del pleno dominio. Embargos trabados sobre la cuota que permanecía inscrita en favor del transmitente. Cuando la rectificación de errores o inexactitudes se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes, por su naturaleza, de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la rectificación la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. En el supuesto de hecho la registradora exige el consentimiento de los titulares registrales para rectificar el contenido de una inscripción inexacta por una copia errónea. Sin embargo, este criterio no puede mantenerse.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Diligenciado de libros de actas. Comunidad no constituida formalmente. Aportación junto al ejemplar de documentos privados sin firmas legitimadas. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil es aplicable -según expresa el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal- a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Por tanto, como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro.