Caducidad del asiento de hipoteca constituida en garantía de obligaciones. Prórroga por condición inscrita

Registro de la Propiedad. Hipoteca constituida en garantía de obligaciones. Caducidad del asiento. Dies ad quem. Condición inscrita por la cual la hipoteca se prorroga si los tenedores de las obligaciones no exigen el pago tras el vencimiento. La constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones hipotecarias supone que cuando los diversos títulos garantizados están llamados a desenvolverse jurídicamente con plena autonomía e independencia, y cuando cada una de las obligaciones cartulares pueda ser exigida aisladamente y promover la ejecución hipotecaria separadamente, el supuesto contemplado no es ya el de constitución de una hipoteca única sobre varias fincas en garantía de un único crédito, sino el de constitución, en un solo acto, de una pluralidad de hipotecas en garantía de otros tantos créditos diferenciados. De admitir la cancelación por caducidad de la hipoteca en garantía de obligaciones cuyos tenedores no fueron requeridos de pago, se produciría su absoluta indefensión y la cancelación anticipada de su derecho en contra de lo pactado como día final para el ejercicio de sus acciones hipotecarias. En el supuesto de hecho hay cinco obligaciones, y sus correspondientes tenedores, que no han ejercitado su derecho antes del vencimiento final de las prórrogas admitidas para el ejercicio de su derecho y el cómputo del plazo para el ejercicio ha de entenderse prorrogado hasta un plazo de diez años según la escritura de constitución. El ejercicio de la acción hipotecaria respecto de quince obligaciones no implica a) ni el requerimiento de pago de los obligacionistas no ejecutantes ni b) el vencimiento de la totalidad de las obligaciones de la emisión, dadas su igualdad de rango y la configuración de tantas hipotecas como obligaciones; tal pretensión vulneraría la exigencia implícita en el principio de subsistencia de la hipoteca en garantía de los títulos que no han ido a la ejecución en tanto que carga preferente. De hecho, así lo entendieron los obligacionistas que cancelaron exhibiendo el acta de inutilización de obligaciones. Los tenedores de las obligaciones, dentro de los diez años siguientes al vencimiento de la obligación, podían optar por ejecutar, prorrogar, expresa o tácitamente o no hacer nada, pero la inacción no se prevé como causa de renuncia o vencimiento a dicha prórroga, que es lo que ha ocurrido en el supuesto de hecho. Al haberse prorrogado diez años el plazo de la hipoteca por inacción de los tenedores de las obligaciones, sin que, además, se haya requerido de pago a los mismos, pues la ejecución de algunas obligaciones no implica, ni puede implicar, el requerimiento a los no recurrentes, el cómputo del plazo ha de realizarse a partir del vencimiento final de la prórroga.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de noviembre de 2016)