Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Anotación de prohibición de disponer dictada en procedimiento penal. Denegación de la inscripción de testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas por ejecución hipotecaria.

En relación con la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer, se han de distinguir dos grandes categorías:

– las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía, de tutela (hasta que los hijos lleguen a determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Calificación registral. Calificación intrínseca.

La registradora manifiesta en su nota de calificación que el resultado del ejercicio que consta en la certificación de aprobación de las cuentas es sustancialmente distinto del que resulta de la cuenta de pérdidas y ganancias.

La calificación del registrador Mercantil en el depósito de cuentas viene circunscrita a la dispuesto en los artículos 280 de la Ley de Sociedades de Capital y 368 del Reglamento del registro Mercantil. En lo referente a los documentos exigidos por la Ley, estos vienen determinados en el artículo 379 de la Ley de Sociedades de Capital; y dos Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de abril de 2024, son las que aprueban respectivamente los modelos de cuentas y de cuentas consolidadas para el ejercicio de 2023, con las modificaciones producidas desde las anteriores Resoluciones.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Elevación a público de un acuerdo adoptado en junta extraordinaria. Limitación de los arrendamientos al uso de vivienda de larga duración. Falta de unanimidad de los propietarios.

Uno de los supuestos en que la Ley de Propiedad horizontal exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del artículo 17, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» en los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

Registro de la Propiedad. Mandamiento que ordena inscribir una registral a nombre de la demandante, tras recaer sentencia firme. Sentencia dictada en rebeldía sin que conste en el mandamiento el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

La rescisión de sentencias firmes dictadas en rebeldía constituye una vía de tutela excepcional que se concede a aquellos demandados declarados en rebeldía que se encuentran en esta situación por una causa que les es involuntaria teniendo por finalidad el reabrir de nuevo la causa con la plena participación del demandado rebelde. Aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

Registro Mercantil. Concursos sin masa. Cierre provisional de la hoja de la sociedad. Cierre definitivo y extinción de la personalidad por transcurso de un año sin reabrirse el concurso.

La conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa no significa que se produzca una extinción, vía condonación, de las deudas de la sociedad, ni que los bienes que permanezcan a nombre de la sociedad pasen a ser res nullius. Incluso después de la cancelación persiste todavía la personalidad jurídica de la sociedad extinguida como centro residual de imputación en tanto no se agoten totalmente las relaciones jurídicas de que la sociedad es titular, de forma que la cancelación de sus asientos no perjudica al acreedor, toda vez que se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones, mientras no se hayan agotado todas las relaciones jurídicas de la misma. La cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino una fórmula de mecánica registral para consignar una vicisitud de la sociedad, que en el caso de liquidación es que se considere terminada la liquidación. Por ello, no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad si después de formalizarse e inscribirse la escritura pública de extinción de la sociedad aparecieren bienes sociales no tenidos en cuenta en la liquidación. El Tribunal Supremo, por su parte, ha señalado que la sociedad liquidada y con la hoja registral cancelada puede ser demandada, representada por el liquidador, sin que sea preciso reabrir su hoja registral.

Registro de la Propiedad. Constitución de régimen de propiedad horizontal sobre un edificio ya existente. Modificaciones en la edificación. Obra nueva. Título constitutivo.

La primera cuestión trata de decidir si para constituir una finca urbana en régimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripción de las modificaciones del edificio ya inscrito que se ponen de manifiesto en el título constitutivo de ese régimen. La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide. Por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que, según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística. Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si, efectivamente, de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

Registro de la Propiedad. Negativa a inscribir una segregación de parte de un elemento privativo de una propiedad horizontal por variación de los titulares registrales entre la adopción del acuerdo por la junta y la presentación del título en el Registro.

Si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos relativos a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente.

Registro de la Propiedad. Negativa de la registradora a practicar un asiento de presentación por no ser posible comprobar la autenticidad del documento.

Se remite telemáticamente al Registro de la Propiedad, por un abogado, copia de un mandamiento de cancelación de una hipoteca unilateral firmado manualmente el jefe del Servicio de Embargo del Instituto Municipal de Hacienda en el que no constaba el correspondiente código seguro de verificación, cuya inscripción es denegada por no ser posible comprobar la autenticidad del documento.

Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensión del asiento de presentación, se podía interponer el mismo recurso que para el caso de calificación negativa de documentos ya presentados.

Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción de concesión administrativa, que cede a un particular la ocupación a perpetuidad de un nicho en un cementerio municipal, mediante fotocopia del título de la concesión.

Es cierto que para la inscripción de la concesión en este caso bastaría el título mismo de la concesión, sin que sea necesaria escritura pública. Ahora bien, en ningún caso se puede entender cumplido ese requisito de titulación con la aportación de una xerocopia o fotocopia del título concesional. Sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose, como en el presente caso, de documentos administrativos, el documento ha de ser la copia auténtica, certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada que podría provocar un asiento es una mera fotocopia, es decir, una reproducción xerográfica de un documento. Tampoco se trata de una fotocopia compulsada, y sin que en ningún caso sea título inscribible en este caso la instancia privada que se acompaña a dicha fotocopia. Debe aportarse en este caso por tanto certificación administrativa del título de la concesión para que pueda ser inscribible.

Registro de la Propiedad. Cancelación de inscripción de hipoteca en virtud de auto dictado por juez-magistrado, por haberse acreditado en el procedimiento tanto el completo pago de la deuda como el reconocimiento del acreedor ejecutante. Título inidóneo.

El mandamiento o el testimonio del decreto de sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria por pago de la cantidad reclamada al instarse la ejecución no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca; y no es título hábil porque no puede ordenar la cancelación de la hipoteca, sino únicamente la cancelación de la constancia registral de la ejecución, debiendo tal mandamiento limitarse, en consecuencia, a ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca.