Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Solicitud de cancelación registral de usufructo por consolidación en la nuda propietaria tras fallecer el usufructuario que identifica con certificación literal de defunción. Usufructo inscrito a nombre del fallecido y de su esposa, sin liquidación de la masa ganancial.

En nuestro Derecho puede conectarse el carácter vitalicio del usufructo con la sociedad de gananciales, a pesar de las dificultades conceptuales y prácticas que supone, ya que, si en tal caso (como también fuera de la sociedad de gananciales) un usufructuario enajena su derecho de usufructo, en todo o en parte, no queda alterado el contenido del derecho, y en este sentido deben diferenciarse las siguientes situaciones:

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva. Vivienda unifamiliar. Aporte de cédula de habitabilidad y de documentación que acredita concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo.

En principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

Registro de la Propiedad. Constitución de hipoteca por los adquirentes de unos inmuebles bajo condición suspensiva, cuyo cumplimiento no ha sido debidamente acreditado.

Entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad, se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación. La presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

Registro Mercantil. Depósito de cuentas anuales. Nombramiento de auditor por la junta general inscrito en el Registro Mercantil. Cuentas aprobadas sin informe de auditoría por no superar la sociedad, ni en ese ejercicio ni en el precedente, los criterios cuantitativos del artículo 263 TRLSC.

Una vez incursa la sociedad en la causa legal de obligación de verificación contable que regula el artículo 263 de la Ley de Sociedades de Capital, para quedar exceptuada de tal obligación es necesario reunir durante dos ejercicios consecutivos dos de las circunstancias que señala la indicada norma. No obstante, se mantendría la obligación de verificación contable, con el consiguiente deber de presentación del informe en el Registro al depositar las cuentas, durante todo el tiempo que durase el nombramiento inicial, a no ser que el mismo quedase revocado.

Registro de la Propiedad. Denegación de la expedición de nota simple solicitada a través de correo electrónico, en el que se indica que será recogida por determinada empresa de mensajería.

Debe analizarse la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre, una mensajería en el caso de este expediente.

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de la nuda propiedad de una finca, con renuncia a derechos legitimarios, otorgada únicamente por una persona que interviene como donante y apoderado de la donataria. Autocontrato. Conflicto de intereses.

Para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

Registro de la Propiedad. Expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Dudas del registrador sobre su existencia.

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender nota marginal, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria. Si el registrador, realizadas las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida.

Registro de la Propiedad. Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, tramitado al amparo del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en el que el promotor alega como título de adquisición un contrato verbal.

El carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido impone que solo pueda utilizarse en los supuestos en los que se haya dado una auténtica interrupción en la cadena de titularidades, por una triple razón: a) porque, contra la regla básica que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado, la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque, contra la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral, se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento; c) porque, contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro, se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores.

Registro de la Propiedad. Acuerdos adoptados por la junta de propietarios de varios portales de una urbanización por los que se aprueba ampliar los estatutos con una norma que prohíbe el alquiler turístico.

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico como el del presente caso, integrado por varios bloques o portales, deben ser aprobados por todos los propietarios de aquél -y no solo por los propietarios de algunos de éstos-, con la mayoría establecida en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Registro de la Propiedad. Documento otorgado por notario extranjero en virtud de resolución judicial. Transmisión de inmueble derivada de procedimiento matrimonial.

Se presenta un documento en inglés y español, relativo a inmueble sito en España, formalizado ante notario británico, apostillado, en el que se alude a una orden dictada por un tribunal local en un procedimiento matrimonial, y se transmite a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. El titular registral es una persona jurídica española que, según se manifiesta, ha sido segunda demandada en la orden que sirve de base al mismo. Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial.

Habrá que estar al reconocimiento y ejecución judicial de la resolución dictada por el tribunal británico por el procedimiento establecido en los artículos 37 y siguientes del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, que en ningún caso conducen al documento que se pretende hacer valer, en una mezcla imposible entre ejecución de un título judicial y transmisión en documento público. Sin perjuicio del eventual reconocimiento (ejecución) incidental registral, la resolución judicial deberá ser presentada ante el tribunal del lugar de situación del inmueble. No es relevante que el titular sea una persona (jurídica) española ni, en este caso, en el que por razón de la fecha razonable de presentación de la demanda -tratándose de un bien inmueble situado en España-, que la Ley aplicable es la española. Ni la jurisdicción para una demanda que afecta a un bien inmueble situado en España corresponde a los tribunales españoles, sino que son relevantes los instrumentos europeos preferentes a la legislación nacional.

La regulación de la ejecución propiamente dicha de las resoluciones extranjeras se mantiene residenciada en el ámbito de los ordenamientos nacionales, por lo que las resoluciones judiciales relacionadas con los procesos de ejecución, incluidas las medidas cautelares, quedan sujetas en cuanto a su implementación o ejecución a lo establecido en los ordenamientos nacionales. Del mismo modo, queda fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada «ejecución impropia» mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un procedimiento de ejecución posterior stricto sensu.