Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Auto aprobatorio de la avenencia entre partes en una conciliación instada ante el juez de Paz sobre una usucapión extraordinaria.

Reconocida la aptitud de la sentencia declarativa como medio inmatriculador, debe advertirse, en cuanto al supuesto planteado y objeto de este recurso, que no estamos en presencia de una sentencia dictada en juicio declarativo -a que se refiere el número 5.º del artículo 204 de la Ley Hipotecaria-, sino ante un auto aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el juez de Paz. Cuando la usucapión se declara judicialmente, aun habiéndose allanado una de las partes, no estamos ante un negocio abstracto ni un mero reconocimiento de dominio, sino que estamos ante una adquisición con una causa, cual es la prescripción extraordinaria ganada por una de las partes intervinientes.

Registro de la Propiedad. Solicitud de consulta de los libros del Registro por abogado de la interesada como heredera en conocer el precio de una compraventa, omitido por la registradora al exhibir una fotocopia de los libros en respuesta a la solicitud.

El contenido del Registro solo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información. La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral. Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

Registro de la Propiedad. Derecho de superficie seguido de declaración de obra nueva. Mandamiento de cancelación de la inscripción en cumplimiento de sentencia firme en cuyo fallo no se declara la nulidad de la escritura pública en virtud de la que se practicó la inscripción ni se acuerda su cancelación.

El mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y así lo confirma el párrafo primero del artículo 257 de la misma Ley, pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro. Así ocurrió en el supuesto de hecho cuando, presentado el mandamiento en el Registro de la Propiedad, el registrador exigió que se acompañara al mismo la oportuna sentencia firme de la que resultara el título material que diera cobertura a la modificación del contenido del Registro. La doctrina jurisprudencial en relación al artículo 38 de la Ley Hipotecaria ha interpretado dicho precepto de forma estricta en algunas decisiones.

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Vecindad civil gallega. Partición mediante nombramiento de contador-partidor dativo designado y tramitado conforme al Código Civil y la Ley del Notariado, en sus redacción dada por la Ley de la Jurisdicción Voluntaria.

La modificación legal operada a través de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria en el artículo 1057.2 del Código Civil obedece a la voluntad de racionalizar nuestro sistema procesal, evitando la necesidad de iniciar un proceso judicial que iba a materializarse en la designación de un contador-partidor dativo por el órgano jurisdiccional para que efectuara la partición, permitiendo que esta solución se opere en la vía extrajudicial con la intervención notarial. La materialización a través de la modificación del Código Civil, no evita el carácter procesal del procedimiento, por lo que no se debe impedir el acceso a esta posibilidad de aquellos cuya ley personal determina la sujeción a legislaciones forales, que en ningún caso tienen competencias sobre cuestiones procesales.

Registro de la Propiedad. Compra de locales por un Colegio Oficial de Diplomados representado por su presidente y tesorero, con base en un acuerdo de la junta de gobierno. Juicio notarial de suficiencia de facultades representativas.

Las personas jurídicas con capacidad de obrar necesitan para hacer efectiva ésta la intervención de determinadas personas que, como órganos de aquélla y formando por tanto parte de su estructura, manifiesten la voluntad de la persona jurídica misma. Esta actuación a través de los propios órganos competentes para ello da lugar a la representación orgánica en la que, por contraposición a la voluntaria, se entiende que los actos del representante, siempre que se produzcan en el ámbito de su competencia, son actos de la propia persona jurídica. Los colegios profesionales son corporaciones de Derecho público, amparadas por la Ley y reconocidas por el Estado y las Comunidades Autónomas, en el ámbito de sus respectivas competencias, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. En consecuencia, y de acuerdo con la legalidad vigente, pueden adquirir bienes inmuebles.

Registro de la Propiedad. Disolución de comunidad integrada por cuatro propietarios, dueños de partes indivisas de las mismas con carácter privativo.

La extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. En nuestro Derecho, dejando a salvo supuestos especiales, se permite, y aún se facilita, la extinción de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo que propiamente constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo permite, o mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede verificarse a través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que queda como titular, y también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico (o mediante otros bienes o servicios), sin que por ello pueda considerase que se trata de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito. Es decir, la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás.

Registro Mercantil. Inscripción de un poder que los administradores mancomunados de una S.A. se confieren a sí mismos. Negativa del registrador por condicionar la entrada en vigor del poder y su eficacia frente a terceros a circunstancias extrarregistrales.

Por regla general, el poder de representación se crea en virtud de un acto de voluntad del representado que confiere esa representación a otra persona. Al lado de los apoderamientos cuya fuente es la ley o una decisión o resolución judicial, los poderes nacidos de la mera voluntad del poderdante son, con mucho, los más frecuentes. En estos casos, la representación es obra de la voluntad del representado, que es quién crea la situación representativa. En un mundo jurídico regido por el principio de autonomía de la voluntad, quien confiere el poder puede determinar el contenido del mismo y puede también modular el apoderamiento que contiene del modo que tenga por conveniente. En ejercicio de esa autonomía de la voluntad, el poderdante puede someter la vigencia del poder a condición, que puede ser suspensiva o resolutoria. Ejemplo de poder bajo condición suspensiva es aquel en el que la eficacia de ese apoderamiento depende, como suceso futuro e incierto, de la muerte, de la incapacitación o de la inhabilitación del administrador único o de uno de los administradores mancomunados de la sociedad mercantil poderdante. En tanto no tenga lugar ese hecho futuro e incierto, el poder está latente.

Registro Mercantil. Sociedad de responsabilidad limitada. Cláusula estatutaria sobre transmisión de participaciones sociales. Remisión a los arts. 106 y ss. del TRLSC añadiendo un derecho de arrastre.

Entre las modificaciones convencionales admitidas en nuestro ordenamiento societario se encuentra la consistente en cláusulas estatutarias por las que un socio que pretenda transmitir sus participaciones a un tercero obligue a los demás socios a transmitir también las suyas a ese tercero en las mismas condiciones o en las que los propios socios hubieren previamente acordado. Con este tipo de disposiciones estatutarias, denominadas de arrastre, o drag along, se pretende facilitar la adquisición por un tercero de una cantidad significativa de participaciones frente a posibles conductas obstruccionistas de socios minoritarios. Su licitud es indudable habida cuenta de la posibilidad de pactos estatutarios que impongan la obligación de transmitir sus participaciones a los demás socios o a terceras personas determinadas cuando concurran circunstancias expresadas de forma clara y precisa en los estatutos. La idea tuitiva respecto del socio que subyace en toda la Ley de Sociedades de Capital, debe servir para, en caso de duda, llegar a una interpretación correcta de los preceptos legales.

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Cancelación sujeta a condición suspensiva, según la cual ha de venderse por determinado precio. Negativa a la cancelación por falta de causa: no se expresa si el precio recibido extingue la responsabilidad hipotecaria ni si cubre todo el crédito.

La Ley Hipotecaria exige para cancelar las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o una sentencia firme. Lo cual no puede interpretarse de forma aislada, sino en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde, a su vez, al sistema civil causalista que exige la existencia y expresión de la causa que fundamenta dicha cancelación.

Registro de la Propiedad. Embargo de derechos hereditarios sobre una finca. Exigencia de aporte documental que pruebe que el demandado es heredero de tales derechos.

Si bien es posible anotar, por deudas del heredero, bienes inscritos a favor del causante en cuanto a los derechos que puedan corresponder a aquel sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es para ello imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero la cual no está plenamente justificada por el solo hecho de ser el ejecutado hijo del titular registral. Dada la posibilidad de que concurran causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, resulta imprescindible la presentación del título sucesorio, que no puede ser otro que cualesquiera de los que enumera el artículo 14 de la Ley Hipotecaria.