Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Declaración por antigüedad de ampliación de obra sobre un elemento independiente. Licencias. Georreferenciación.

El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin ella, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación.

Registro de la Propiedad. Compraventa y subrogación hipotecaria. Inexistencia de calificación negativa. Improcedencia del recurso.

Solo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente. El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente, por lo que atañe al presente caso, la forma de practicar los asientos o la aplicación del arancel a las operaciones registrales practicadas, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral.

Registro Mercantil. Acta notarial de junta general. Acuerdos. Convocatoria. Comunicaciones realizadas por un operador privado.

Existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta, dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio, de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral.

Cuando se trata de medios privados de convocatoria, aunque se inserte el anuncio de convocatoria en la escritura o en la certificación, no resulta ello suficiente para que el registrador pueda verificar que el mismo ha sido remitido a los socios con la antelación debida y que dicha remisión ha sido efectuada efectivamente a todos los partícipes de la sociedad. En el caso de emplearse medios privados de convocatoria, es necesario que quede constancia en la forma indicada tanto de la fecha como de la forma en que ha sido realizada la convocatoria de la junta, pues dichos datos son necesarios para que el registrador pueda calificar la regularidad de dicha convocatoria, al comprobar por la fecha que la misma se ha realizado con la antelación debida, y que -por la forma que ha sido realizada- se ajusta a los medios estatutariamente establecidos.

Registro de la Propiedad. Subasta notarial de bienes de una sociedad concursada. Facultades de la administración concursal. Tracto sucesivo.

Ha de entenderse que las subastas notariales cuya publicación se hubiera acordado con anterioridad al día 15 de octubre de 2015 debían celebrarse conforme al sistema previsto en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario, mientras que las correspondientes a expedientes que no hubieran alcanzado ese estadio de tramitación habrían de convocarse y celebrarse con arreglo al nuevo método previsto en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado. De ello se dedujo que la disposición transitoria primera de la Ley 19/2015 no se podía obviar, y por tanto la regla general tenía que ser la en ella prevista (esto es, que siga sustanciándose el procedimiento conforme a las normas anteriores), pero se admitía la posibilidad (no imperatividad) de que las subastas en el procedimiento iniciado y tramitado conforme a la ley anterior se hicieran electrónicamente, en cuyo caso, como se señalaba en la Instrucción de 12 de enero de 2016, tenían que celebrarse obligatoriamente a través del Portal de Subastas Electrónicas del BOE. Si hay una llamada a la posibilidad de aplicar la nueva regulación a subastas ya iniciadas al entrar la Ley 19/2015 en vigor, habrá que convenir que cualquier tipo de subasta notarial, sea o no voluntaria, tiene ahora que ajustarse a esta nueva normativa; por la sencilla razón de que la regulación de las subastas notariales es materia de orden público (al fin y a la postre, ni notarios ni registradores son enteramente libres en orden a cómo han de desempeñar su ministerio, pues han de prestarlo conforme a los procedimientos legalmente establecidos).

Registro de bienes muebles. Hipoteca naval en garantía de un préstamo. Pactos relativos a la venta extrajudicial ante notario. Pacto marciano. Ley 14/2014, de 24 julio, de Navegación Marítima.

Por lo que se refiere a la hipoteca naval o hipoteca de buque, la posibilidad de llevar a cabo de forma extrajudicial la realización de su valor, no ha sido objeto de cuestión a pesar de que su regulación no contemplaba dicha posibilidad. La ausencia en el texto legal de cualquier referencia a la opción de llevar a cabo extrajudicialmente la realización del valor del buque hipotecado se explica porque ni siquiera en el ámbito hipotecario (siendo la Ley Hipotecaria anterior en el tiempo), existía un reconocimiento a dicha posibilidad. No fue hasta el Reglamento Hipotecario de 1915 cuando el pacto de venta extrajudicial obtuvo un reconocimiento reglamentario, a pesar de que con anterioridad ya era una práctica habitual su inclusión en las escrituras de hipoteca. Curiosamente, la situación actual es la inversa, pues tras la entrada en vigor de la Ley 14/2014, de 24 julio, de Navegación Marítima, el buque tiene el carácter de bien mueble, y la regulación de la hipoteca naval contempla expresamente como derecho supletorio la Ley Hipotecaria al carecer de una regulación completa sobre aquella.

Llegados a este punto es preciso dar respuesta a la cuestión nuclear de la presente que consiste en determinar cuál ha de ser la relevancia del hecho de que la regulación actual de la Ley de Navegación Marítima no haga referencia alguna a la posibilidad de que la realización del valor del bien hipotecado se lleve a cabo de forma extrajudicial. La cuestión se centra así en determinar si el artículo 141 de la Ley de Navegación Marítima, que no contiene un mandato de exclusividad de acción procesal ni de jurisdicción, puede interpretarse en el sentido de que excluye la venta extrajudicial ante notario. La respuesta sólo puede ser negativa, pues no contiene un mandato de limitación procesal, sino de simple remisión a las normas del procedimiento de apremio para el caso de ejecución judicial por esta vía. El pacto de venta extrajudicial no atenta contra el principio de monopolio jurisdiccional de jueces y tribunales, se trata de un pacto lícito que coadyuva al desenvolvimiento del derecho que ya ostenta el acreedor y que hunde su origen en la tradición jurídica de nuestro ordenamiento, por lo que no existe argumento que permita excluirlo del contenido de la hipoteca naval como no existió en su momento cuando, sin estar contemplado legalmente por la Ley de 1893, constituía una cláusula frecuente, si no de estilo, accediendo a los libros del registro. No existe pues causa jurídica que justifique su exclusión del contrato de hipoteca naval. Y resultando un pacto lícito que desenvuelve el efecto del derecho de hipoteca, es preciso que resulte de la inscripción en el Registro de la Propiedad para su completa eficacia.

Registro de la Propiedad. Cesión en pago de deudas. Sociedad cedente representada por administradores mancomunados en ejecución de los acuerdos adoptados por la junta general. Negocio distinto al adoptado en el acuerdo.

Actuando los dos administradores mancomunados en representación de la sociedad cedente de los dos inmuebles objeto del negocio jurídico de cesión en pago de deuda ajena, su actuación está amparada por el ordenamiento sin perjuicio de las consecuencias que puedan derivarse entre la sociedad y los propios representantes. La cuestión relativa al ámbito de representación de los administradores de sociedades de capital en el ejercicio de su cargo ha sido solventada ya en nuestro Derecho, en el sentido de que, para los actos comprendidos en el objeto social, son ineficaces frente a terceros las limitaciones impuestas a las facultades de representación de los administradores, aunque están inscritas en el Registro Mercantil. Y para los actos que no estén comprendidos en el objeto social, la sociedad queda obligada también frente a terceros de buena fe.

Registro Mercantil. SL. Disolución. Manifestación de que no existen acreedores. Denegación de la inscripción por constar declaración de insolvencia practicada a instancia de un Juzgado de lo Social.

La finalidad de la declaración de insolvencia es permitir que el Fondo de Garantía Salarial se haga cargo de las deudas salariales pendientes de pago que el empresario no puede afrontar por no tener bienes libres para ello. Dicha insolvencia resulta acreditada como consecuencia de la ejecución, una vez que se haya acreditado que los bienes que, en su caso, se hayan embargado son insuficientes para el pago de los créditos salariales pendientes. En el ámbito registral, la declaración firme de insolvencia del ejecutado se hará constar en el registro correspondiente según la naturaleza de la entidad. Con esta publicidad registral se pretende asegurar, no sólo una adecuada información a los acreedores que les permita solicitar la declaración de concurso, sino también la difusión de una situación patrimonial que pueda impedir el nacimiento de nuevos créditos insatisfechos en favor de trabajadores u otros terceros que pudieran iniciar relaciones económicas con la sociedad insolvente.

Registro de la Propiedad. Calificación registral. Límites. Escritura de poder otorgada en Suecia. Juicio notarial de suficiencia. Falta de equivalencia entre las funciones notariales en Suecia y España.

La circulación en España de documentos formalizados ante una autoridad extranjera es indiscutible con sometimiento a los parámetros que establezca la ley en cada caso concreto. Por ello, el punto esencial en la resolución del recurso se refiere a la aceptación en España de un determinado documento (apoderamiento conferido en Suecia –Estocolmo–); si ha de considerarse el mismo adecuado para acreditar la representación voluntaria al notario español autorizante del negocio sujeto al Derecho español en cuanto afecta a un bien inmueble. Conforme a la ley que regula la obligación principal, no cabe duda de que el documento público extranjero de apoderamiento, si es equivalente, formal y sustancialmente o bien susceptible de ser adecuado al ordenamiento español, produce en España el efecto requerido conforme a nuestro Derecho para la representación en la compraventa de inmuebles y para la inscripción de la adquisición de éstos en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad. Acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo tras quedar desierta la subasta en segunda licitación. Eficacia temporal del RD 1071/2017. Calificación registral.

El hecho de que la adjudicación directa haya sido contemplada, hasta la reforma introducida por el Real Decreto 1071/2017, como un procedimiento alternativo a la subasta para el caso de que esta haya quedado desierta, no autoriza a confundirlo en modo alguno con el propio procedimiento de la subasta, por el mero hecho de compartir su condición de procedimientos de enajenación forzosa en un expediente de apremio. Como claramente resulta del preámbulo del citado Real Decreto «la adjudicación directa se elimina como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta». Se trata de un procedimiento «posterior y subsiguiente» al procedimiento de subasta, es decir, claramente distinto de éste. Y precisamente se elimina por su menor grado de concurrencia y transparencia como se explica en el propio preámbulo, como ratio última de la reforma en este punto.

Registro de la Propiedad. Préstamo e hipoteca concertados entre una entidad bancaria domiciliada en Luxemburgo y dos personas físicas no residentes. Cláusulas relativas a intereses ordinarios y de demora y vencimiento anticipado.

Existen dos tipos de cláusulas abusivas a efectos de calificación registral: a) por un lado, aquellas estipulaciones respecto de las cuales la apreciación de la abusividad solo es posible considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, lo que exige la disponibilidad de unos medios probatorios de los que el registrador carece, y de una valoración de esas circunstancias concurrentes que, en consecuencia, el registrador no se encuentra en condiciones de efectuar, por lo que solo pueden ser declaradas abusivas y nulas por los tribunales de justicia; y b) por otro lado, aquellas cláusulas que sean subsumibles en la llamada «lista negra» de los artículos 85 a 90 de la Ley de Defensa de los Consumidores, que al ser abusivas en todo caso podrán ser objeto de calificación registral con base en la nulidad ope legis de las mismas declarada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013; así como aquellas cláusulas que vulneren normas específicas sobre la materia, como, por ejemplo, el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria sobre intereses moratorios o el artículo 6 de la Ley 1/2013, sobre las cláusulas suelo.