Casos Prácticos

El presente caso aborda la problemática que surge acerca la naturaleza del contrato que vincula a las agencias inmobiliarias como mediadoras entre comprador y vendedor y, sobre todo, el alcance de la obligación que tiene la agencia a la hora de informarse sobre las posibilidades del piso vendido. Responsabilidad de la agencia inmobiliaria que resulta condenada a indemnizar a los compradores que no pudieron conseguir la obtención de la licencia de segunda ocupación, lo que imposibilitaba la habitabilidad de la vivienda mientras no se subsanasen las deficiencias apreciadas. Naturaleza de las obligaciones de la inmobiliaria de informarse sobre las características del inmueble vendido. Imposibilidad de que la agencia pueda ampararse en su desconocimiento de la realidad física de la vivienda en el momento de la adquisición por la primera propietaria y las obras que ésta pudo llevar a cabo en el inmueble durante el periodo en que era la propietaria.

Este supuesto versa sobre varias cuestiones relacionadas, fundamentalmente, con un proceso contencioso-administrativo y, finalmente, una consulta sobre el ejercicio de derecho de representación sindical. Así, por una parte, los recursos presentados contra la aprobación provisional de un plan general de ordenación urbana, en concreto la legitimación y la procedencia del recurso, y, por otra parte, la aprobación definitiva del mismo con las incidencias surgidas en el procedimiento contencioso tramitado que se exponen en el relato de hechos. Para finalizar, se plantea la posibilidad de que un funcionario, que es miembro de la junta de personal, en situación de incapacidad laboral transitoria, pueda seguir ejerciendo sus funciones de representación y varias cuestiones sobre un contrato privado de la Administración y un contrato administrativo.

El domicilio reviste una gran trascendencia jurídica en relación con una pluralidad de supuestos de hecho dispersos por nuestro ordenamiento, especialmente en los órdenes fiscal, sanitario, electoral y, en general, en el ámbito administrativo.
No es suficiente con una mera vulneración formal para que pueda considerarse que ha existido una indefensión con relevancia constitucional, sino que es preciso que tal infracción formal origine un efecto material de indefensión.
Atendiendo al sentido de los artículos 124.1 de la Constitución española, 435 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 1 y 3.6.7.º del Estatuto del Ministerio Fiscal, se puede colegir que “el fiscal es informante y garante del interés público en juicio, y no actúa como una verdadera parte, sin causarse indefensión al estar representadas y defendidas las demás partes procesales”.

El presente caso aborda la problemática que surge acerca del momento en que cabe entender que se ha producido el cese de la relación arrendaticia, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda si se ha concertado antes del 9 de mayo de 1985; a tal efecto se hace preciso diferenciar entre los casos de subrogación (no traspaso) sucedido antes de la entrada en vigor de la actual LAU, que subsistirá hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario y, en su caso, del cónyuge que se subrogue; los casos de traspaso concertado con antelación a diez años antes de la entrada en vigor de la LAU, que subsisten hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario; los casos de traspaso concertado dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, que subsisten hasta el momento ya dicho, y sin que el hecho de que haya tenido lugar el traspaso dentro de esos diez años altere la regla general; y los casos de traspaso producido después de la entrada en vigor de la LAU, que continuarán un plazo mínimo de diez años desde que se produjo el traspaso o por el número de años que quedaren desde el traspaso hasta computar veinte años desde la entrada en vigor de la LAU.  

Este caso plantea diversas cuestiones jurídicas que se producen en un organismo autónomo estatal. Así, en primer lugar, si es posible la subsanación de una oferta, en una licitación electrónica, presentada presencialmente. En segundo lugar, si determinados negocios jurídicos se someten o no a la Ley 9/2017. En tercer lugar, el ajuste a derecho de una subcontratación en una subvención y si las notificaciones de dos resoluciones sancionadoras fueron conforme a derecho. En cuarto lugar, el plazo del silencio para la caducidad en un procedimiento de reintegro contra un funcionario y, en quinto lugar, si se agotó la vía judicial previa ante un recurso de amparo. Finalmente, las consecuencias de la omisión del trámite de información pública en el procedimiento de modificación del objeto social de una entidad pública empresarial.

No es posible crear nuevas causas de desheredación con respecto a los hijos de las declaradas en el Código Civil, y respecto a la desheredación del cónyuge se mantiene de acuerdo en el artículo 855.1.º del Código Civil por el incumplimiento grave y reiterado de los deberes conyugales, manifestado por el cese de la convivencia o separación de hecho.

Responsabilidad extracontractual en siniestro de tráfico y culpa exclusiva de la víctima durante una maniobra de aparcamiento. Atropello de una peatona por un vehículo que circulaba marcha atrás para aparcar. La culpa exclusiva de la víctima hace completamente improcedente la indemnización. Ninguna conducta reprochable cabe imputar al conductor, por cuanto que si bien la maniobra de marcha atrás exige la adopción de todas las precauciones necesarias, se trataba de un aparcamiento entre otros dos vehículos ya estacionados, con una velocidad reducida, sin que fuera previsible que la maniobra se viese interrumpida por una persona que como la actora, de 87 años, atraviesa la calzada por allí cuando a pocos metros había un paso de peatones, limitándose a mirar a su derecha porque de allí procedía la circulación, a la vez que bajaba a la calzada sin apercibirse del vehículo aparcando.

Este supuesto se plantea en torno a un contrato administrativo de servicios tramitado electrónicamente. En el mismo se solicita calcular su valor estimado y precio de licitación e informar sobre el órgano competente para su celebración; procedimiento adecuado de adjudicación; plazo para su publicación y presentación de ofertas y el análisis del ajuste a derecho del plazo fijado para su formalización. Otras cuestiones a resolver son la posible incompatibilidad de un concejal para ser miembro de la Mesa de Contratación; información la posible subrogación de trabajadores y, finalmente, el ajuste a derecho del desistimiento del contrato, tras su adjudicación, acordado por el Órgano de Contratación, por falta de informe preceptivo.

No se puede desalojar al arrendatario por extinción del tiempo y del contrato, pues dispone de la facultad de mantenerse hasta el fallecimiento o la jubilación. No hay distinción ni excepción a la regla general de pervivencia del contrato. Cuando en escritura pública de 23 de abril 1992 se ceden por traspaso los derechos arrendaticios de los que era titular a otra persona, y en dicha escritura la arrendadora presta su consentimiento, se está facultando al nuevo arrendatario para acogerse al principio general de mantener a su voluntad el contrato.
En el segundo supuesto, al hallarse en prórroga, y comunicada por el arrendador su intención de no continuar se actuó como previene el art. 10 LAU. En ese momento el arrendatario debería exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen especial previsto en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Y por ello, no se puede hablar en sentido estricto de prórroga, sino de un intento de rehabilitación de un contrato ya fenecido, no contemplado en el orden jurídico salvo para supuesto concursales.
Respecto del tercer supuesto, el acto de comunicación del desahucio es correcto, sea cual sea el medio y persona que haya redactado el burofax. Salvo que se demuestre que no tuvo conocimiento de su contenido el aviso en el buzón de correos no lo hace ineficaz, porque no puede premiarse a quien con su comportamiento pasivo o negligente lo impide, ya que la validez del acto no queda al arbitrio del destinatario.

Análisis del concepto jurídico de la fuerza mayor y cómo afecta a un contrato de alojamiento en residencia de estudiantes explotada por una sociedad que ha percibido la totalidad de prestaciones del contrato sin haber recibido las propias el estudiante por causa de la pandemia. Condena a la devolución de las cuotas cobradas durante el estado de alarma declarado por la pandemia del Covid-19, periodo en el que no se disfrutó del alojamiento. Concurrencia de fuerza mayor. Una circunstancia como la pandemia por Covid-19 no puede calificarse sino como un suceso imprevisible e inevitable. La causa del contrato -asistencia presencial a clases universitarias- había desaparecido repentinamente, y por lo tanto, no le era exigible al alumno permanecer en la ciudad desde el momento en el que la asistencia a las clases había quedado suspendida por la declaración del estado de alarma.