Representación. Vigencia de facultades cuestionada por documentación aportada posteriormente por el cónyuge del representado
Registro de la Propiedad. Vendedor representado por quien afirma la vigencia de sus facultades y que no se ha alterado el estado civil ni la capacidad de su representado. Comparecencia posterior de la esposa de este acreditando su defunción horas antes del otorgamiento de la compraventa. Este Centro Directivo no desconoce la posibilidad de que eventual, o hipotéticamente, pudieran existir en el presente caso especiales circunstancias que desembocaran en una decisión de los tribunales de Justicia que privara eventualmente de valor al acto transmisivo. Pero eso sucedería y desplegaría sus efectos en otro ámbito -el judicial-, al margen de la actuación registral, que se desarrolla con parámetros distintos a los propios de un procedimiento contradictorio ante los tribunales. Y de haberse producido la extinción de la representación que sirvió de base al otorgamiento, podrían plantearse (obviamente en sede judicial) interesantes cuestiones que han sido abordadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y sobre las que sigue existiendo una nada desdeñable controversia doctrinal.
En este sentido, y sin que proceda ahora teorizar sobre la distinción entre poder y mandato, cabe hacer referencia a la problemática de la posible ultraactividad del poder: en este orden de cosas, la jurisprudencia tradicionalmente había desvinculado la protección del tercero de buena fe de la buena fe del mandatario o apoderado; sin embargo, apartándose de esta tesis, las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2008 y de 13 de febrero de 2014 consideran que la buena fe del apoderado es imprescindible para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo, sin que sea suficiente con la buena fe del tercero. Así para la primera de esas sentencias, lo realizado por el mandatario tras la extinción del mandato es nulo y como tal no vincula al mandante y deja al mandatario como responsable frente al tercero. La excepción a la regla general viene dada por el artículo 1.738 que exige, no obstante, la concurrencia de dos condiciones: que el tercero con el que contrata haya actuado de buena fe, esto es, que desconociera la anterior extinción del mandato; y que el mandatario, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato.
Para la segunda sentencia, del mismo modo, una interpretación a contrario de lo dispuesto por el artículo 1.734 del Código Civil («cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber») lleva a considerar que, si se trata de un mandato general, la revocación sí puede perjudicar a los terceros, salvo que concurra el supuesto excepcional previsto en el artículo 1.738, que requiere la buena fe por parte de mandatario y tercero.