La venta de participaciones indivisas de una finca no implica, por sí sola, que exista parcelación ilegal
Registro de la Propiedad. Reglamento de uso y funcionamiento de una comunidad indivisa anexo al contrato de compraventa elevado a público de una participación. Atribuciones del uso de determinadas porciones de finca.
La falta de transcendencia real ha sido sostenida por este Centro Directivo cuando se trata de la atribución de una mera facultad de usar, graciosamente, en precario o en comodato, pero no cuando alcanza la configuración erga omnes de un derecho real, con la inmediatividad y oponibilidad propia de tales derechos, aunque tal derecho de uso no sea transmisible o se vincule a una cuota indivisa en una comunidad ordinaria. Las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística prevén la inscribibilidad de las atribuciones de uso en plazas de garaje, y este Centro Directivo las ha admitido en general para las atribuciones de uso vinculadas a cuotas indivisas sobre fincas rústicas o urbanas en general en cuanto suponen la vinculación entre la titularidad de un porcentaje concreto del dominio la finca y la atribución del derecho exclusivo de uso sobre una parte concreta determinada de aquella.
La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone una división material del terreno, sino por el contrario presupone la unidad del terreno sobre el que recae, y, por tanto, no se puede exigir la división previa del terreno. Tampoco por esa razón es necesaria licencia municipal de segregación. Sólo en el caso de que por las circunstancias concurrentes (acceso directo a la vía pública de cada trozo de terreno asignado en uso u otras) pueda entenderse que se está generando un verdadero fraccionamiento del terreno, en definitiva, un núcleo de población, es cuando el artículo 79 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística obliga a proceder en la forma determinada en el citado artículo, pero sin que se prevea una denegación directa del título. Serían así elementos indiciarios de una parcelación que podrán alegarse por el registrador las «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes» a que se refiere el citado artículo para motivar duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, y con ello exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el repetido artículo, como medidas preventivas de carácter registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable.
Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.