En la ejecución hipotecaria el tipo de subasta viene determinado en el título ejecutivo y en la inscripción
Registro de la Propiedad. Adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria. Tipo de subasta inferior al pactado e inscrito.
En el procedimiento de ejecución ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la fijación del tipo de la subasta, trámite que está sujeto a revisión en caso de presentación alegaciones por parte del deudor, del acreedor ejecutante, o de los acreedores posteriores inscritos, en cuanto partes afectadas por el mismo. Pero en el procedimiento de ejecución hipotecario, tal trámite no existe y el requisito del tipo de subasta ya viene definido o predeterminado en el título ejecutivo y en la inscripción constitutiva de la hipoteca, y a dicha valoración debe ajustarse necesariamente la ejecución.
En el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación. Y este requisito no se ve alterado, en el supuesto de este expediente, por la reforma llevada a cabo por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, que modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria en el sentido de elevar el tipo mínimo de subasta al 100 % del valor de tasación de la finca hipotecada en las ventas extrajudiciales, y respecto del que se ha extendido su aplicación a la ejecución hipotecaria judicial (artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); porque si el legislador hubiera querido modificar tal circunstancia (tipo de subasta) respecto de las hipotecas inscritas con anterioridad a su entrada en vigor, así lo hubiera determinado expresamente, como lo hizo con la determinación de la gravedad del incumplimiento del deudor a efectos del vencimiento anticipado y otras circunstancias en su disposición transitoria primera.
En presente supuesto, ha existido un error en los edictos de la subasta, en los que se debió corregir por el letrado de la Administración de Justicia, a la vista del título ejecutivo y de la preceptiva certificación registral, el avalúo de los bienes subastados que sirvió de tipo para la misma.
El registrador, en estos supuestos, no revisa el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y los obstáculos que surgen del Registro, en relación, con el prestatario y, también, con los titulares de asientos posteriores vigentes, quienes pueden verse afectados en sus derechos y el ejercicio de los mismos, en caso de que no se hubiera respetado, en su perjuicio, el valor a efectos de tasación que se pactó y figura en el Registro; posibilidad de perjuicio o afectación que se enmarca dentro del ámbito de la calificación.