Principio de legitimación registral y presunción iuris tantum

Acción de protección de los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad. Existencia de un contrato de arrendamiento concertado con un anterior titular registral. Principio de legitimación registral. Presunción iuris tantum.

La ley procesal civil modificó, en su Disposición Final Novena, el art. 41 de la LH. Con esa nueva redacción del art. 41 LH se derogaron las disposiciones procesales que contenía dicho precepto que pasan ahora a recogerse en la nueva LEC 1/2000, en los arts. 439.2 y 6, 441.3, 444.2 y 447.3, con su tramitación por los cauces del juicio verbal (art. 250.1.7º LEC), y con las especialidades que establecen los mentados preceptos.

Este procedimiento constituye una manifestación del principio de legitimación registral, que recoge el art. 38 de la Ley Hipotecaria. El art. 38 LH establece la presunción de exactitud de los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad, de manera tal que se presume que pertenecen a su titular y que además cuenta con su posesión, de manera que se halla legitimado para hacerlos valer procesalmente a través del ejercicio de acciones judiciales. La justificación de este tratamiento tuitivo deriva de razones de seguridad jurídica y del respeto que merece el sistema de publicidad registral, al hallarse bajo el control de legalidad que, a través de la calificación, se lleva a efecto por parte de los registradores de la propiedad.

Pues bien, no se han vulnerado dichos preceptos, en tanto en cuanto no se ha negado la legitimación activa de la sociedad demandante para impetrar la tutela judicial nacida de la titularidad de un asiento registral vigente y sin contradicción alguna, lo que sucede, y aquí es en donde radica la infracción cometida, es que la presunción de exactitud no es absoluta sino iuris tantum, y, en este caso, concurre el motivo de oposición esgrimido, que legitima la posesión del demandado, cual es la existencia de una relación jurídica directa con una titular registral anterior, en virtud de un contrato de arrendamiento vigente al tiempo de interponerse la demanda, y sin que corresponda a este procedimiento privilegiado y sumario resolver la cuestión determinante de la validez o eficacia del título esgrimido bajo el contexto y premisas antes referenciadas, sin perjuicio de los derechos que la parte demandante considere le pertenezcan dado que esta sentencia no produce efectos de cosa juzgada.

Por otra parte, el art. 41 de la LH remite expresamente a la regulación de la LEC, dentro de la cual se encuentran recogidos los concretos motivos de oposición a la fuerza expansiva de la inscripción registral, que no fueron apreciados por la sentencia del tribunal provincial.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 23 de julio de 2024, rec. n.º 2074/2023)