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Selección de doctrina registral (del 16 al 30 de noviembre de 2016)

Enviado por Editorial el Jue, 01/12/2016 - 15:23

Registro de la Propiedad. Rectificación. Error en proyecto de reparcelación.

Si el error proviene de la tramitación de un expediente administrativo, no procede la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisa rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible. Del mismo modo que cabe la rectificación de actuaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de título no administrativo, con no menor razón debe admitirse la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo, si en el correspondiente expediente, este, por nueva resolución de la Administración es alterado. No es, por tanto, inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará con que se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas. Manifestación concreta de esta posibilidad es la reflejada en el Reglamento de Gestión Urbanística, en el que se contempla la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute, una vez aprobadas por el órgano urbanístico actuante, a través del procedimiento legalmente previsto. En el presente supuesto, se procedió a inscribir la declaración de obra nueva procedente de la finca de origen, en otra finca registral no correspondiente a la finca de resultado donde se ubica físicamente la edificación, circunstancia que se pretende rectificar mediante instancia privada de rectificación. A diferencia del tratamiento de titularidades jurídico reales y el traslado de cargas y gravámenes, que conforme al principio de subrogación real, será posible apreciar la correspondencia jurídica y registral entre finca de origen y resultado, el tratamiento de elementos de naturaleza puramente física como las edificaciones, instalaciones o plantaciones existentes, aunque puedan haber accedido registralmente en las fincas de origen, amparadas por tanto, por la legitimación registral, se articulará al margen de tal principio, pues dependerá de su ubicación real y su mantenimiento o no tras la actuación, por ello se exige un pronunciamiento expreso del contenido del proyecto para la inscripción de las fincas de resultado, pronunciamiento que podrá el registrador mantener como defecto que impida la inscripción del proyecto, cuando de los asientos relativos a las fincas de origen existan declaraciones de obra o instalación, que no consten en la descripción de ninguna finca de resultado, y sin mencionarse en el proyecto, mas sin que quepa cuestionar tal manifestación de índole fáctico. Por lo que en el presente expediente, no tratándose de un error de concepto cometido en la inscripción, o en otros asientos referentes a ella, que resulten claramente de la misma, sino derivado de una eventual omisión en el proyecto de reparcelación, no puede entenderse suficiente la instancia privada. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 19 de octubre de 2016)

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Interés variable.  Pacto por el que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos. Expresión manuscrita por parte del deudor de comprender los riesgos que asume.

Cuestión distinta a la del control de contenido o abusividad es la relativa a la transparencia de las cláusulas contractuales. Sobre tal extremo el registrador no sólo puede, sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia. Los intereses del préstamo oneroso constituyen el precio que debe pagar el prestatario y, por tanto, si se pactan, son un elemento esencial del contrato, y el mismo carácter tendrán las cláusulas limitativas de los intereses en cuanto que son elementos configuradores de dicho precio e inescindibles del mismo. Las cláusulas limitativas de la variabilidad de los intereses, aunque tengan el carácter de condición general de la contratación, al ser definitorias del objeto principal del contrato –el precio–, no admiten un control de abusividad, basado en el posible desequilibrio de las prestaciones, pero sí quedan sometidas al doble control de incorporación y transparencia. El cumplimiento de la regulación legal del proceso de concesión de los préstamos hipotecarios satisface los requisitos exigidos por la Ley sobre condiciones generales de la contratación para la incorporación de las condiciones generales de la contratación a los contrato suscritos con consumidores, pero no supera el necesario control de transparencia que implica la existencia de una comprensibilidad real del prestatario acerca de la importancia de la cláusula suelo en el desarrollo razonable del contrato, ya que no se resalta adecuadamente su transcendencia y efectos, y se insertan de forma conjunta con otras estipulaciones que las enmascaran, y las cláusulas limitativas de la variabilidad de los intereses son lícitas y, por tanto, no abusivas por sí mismas ya que corresponde al profesional fijar al interés al que presta el dinero, pero sí se considerarán abusivas y, por tanto, nulas, si falta el requisito de la transparencia. Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el artículo 6 de la Ley 1/2013 ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: la expresión manuscrita del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia respecto de las cláusulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiva contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de interés, las que lo sujetan a un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o las denominadas cláusulas multidivisa. Y este requisito es de carácter imperativo, por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 de julio de 2016)

Registro de la Propiedad. Fuero Nuevo de Navarra. Fiducia en garantía. Adquisición por el fiduciario por mora del deudor.

Es indiscutible la admisión de la fiducia cum creditore en Derecho navarro. Conforme a la Ley 466 del Fuero Nuevo, cabe añadir a la pura fiducia un pacto comisorio, plenamente admitido por el legislador navarro en este caso, a diferencia de lo que ocurre en Derecho común (artículo 1.859 del Código Civil). Debe tenerse en cuenta, no obstante, que el pacto comisorio no es de esencia de la fiducia en garantía, puede existir o no, sin alterar por ello las obligaciones de fiduciante (entregar la cosa y pagar la deuda en los términos de las leyes 493 y siguientes del fuero Nuevo y 1.157 y siguientes del Código Civil) y fiduciario (conservar la cosa y devolverla cuando reciba el pago). El régimen del Fuero Nuevo incluye este pacto como derecho dispositivo para las partes, válido según el Derecho foral navarro. Sin embargo, los contratantes podrían obviarlo, y la solución en caso de incumplimiento del deudor-fiduciante habría de ser la normal: realización de los bienes mediante procedimientos objetivos (pública subasta) a fin de satisfacerse el acreedor. Pero esta posibilidad, que deja abierta la ley 466, amén de no casar con precisión con los principios de la fiducia (si es propietario...), es harto improbable en la práctica, ya que sería absurdo no estipular la superior garantía para el acreedor que esa especie de pacto comisario «marciano» válido supone; sobre todo si tenemos en cuenta que el fiduciante se ve apremiado a garantizar la obligación principal con el «desproporcionado» medio de la transmisión fiduciaria; por lo cual aceptará cuantas garantías le exija el acreedor. De ello se colige que la fiducia en garantía llevará siempre en la práctica ese pacto añadido, y que la regulación de esta ley, al configurar la institución, es, en términos reales, unitaria (fiducia plus pacto). Ahora bien, que sea plenamente admisible en el Derecho navarro la fiducia cum creditore y el pacto comisorio, no significa que, existiendo oposición por parte del deudor, dichas garantías tengan plena eficacia automática en el ámbito extrajudicial. Hay que significar que para que surtan eficacia dichas garantías se exige como primera premisa, que el deudor haya incumplido su obligación. En este sentido, existiendo oposición por parte del deudor respecto del hecho del incumplimiento, compete a la autoridad judicial declararlo así. En el supuesto de que efectivamente, por sentencia firme, se declare el incumplimiento del deudor, la fiducia cum creditore y el pacto comisorio desplegarán toda su eficacia, de manera que el acreedor devendrá propietario definitivo del bien dado en fiducia, sin necesidad de proceder a un proceso de ejecución dineraria sobre bienes inmuebles. En el presente caso, toda vez que existe oposición relacionada con la prestación exigida por parte de la parte deudora, compete a la autoridad judicial determinar si se ha producido el impago, como primera premisa para que el pacto comisorio pueda desenvolver sus efectos. En este sentido, formulada oposición por el deudor, deberá el acreedor acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos del comiso, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del deudor, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 de julio de 2016)

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Derecho civil gallego. Pactos de mejora. Afinidad con la figura del legatario.

Entre los pactos sucesorios expresamente admitidos en el derecho civil de Galicia, se encuentran los llamados pactos de mejora. El pacto de mejora se define como aquel pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un auténtico legatario en la medida en que la distinción entre heredero y legatario no es predicable únicamente de la sucesión testada sino que también tiene plena aplicación en el ámbito de la sucesión general con independencia de la forma en que se haya deferido la herencia y, por tanto, en sede de sucesión contractual. Esta identificación del mejorado con la del legatario resulta especialmente útil para solucionar los problemas de integración normativa que se presentan en materia sucesoria, de tal forma que al sucesor a título particular de origen contractual le es aplicable todo lo dispuesto para los sucesores de origen testamentario en lo que no sea propio de este último modo de deferirse la herencia. En cuanto a las distintas posibilidades de configuración, cuando el pacto de mejora vaya acompañado de la entrega de bienes de presente, el mejorado adquirirá desde ese mismo momento la propiedad de dichos bienes sin necesidad, como regla general, de traditio real de los mismos. Por el contrario, como ocurre en el presente caso, cuando el pacto de mejora no vaya acompañado de la entrega de presente de los bienes, la transmisión del dominio al adjudicatario o mejorado se produce tras el fallecimiento del mejorante, momento en que tiene lugar la apertura de su sucesión. Respecto del objeto, se restringe el pacto de mejora a bienes concretos, muebles o inmuebles, y toda clase de derecho sobre los mismos, siempre y cuando sean determinados; no existe inconveniente en que el bien objeto del pacto tenga naturaleza ganancial. En los casos en que el pacto sea otorgado por ambos cónyuges o por uno de ellos con el consentimiento del otro no se plantea cuestión alguna. Pero si, como ocurre en el presente caso, el pacto se otorga por solo uno de los cónyuges -el supérstite- habrá que estar a las disposiciones sucesorias sobre bienes gananciales. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 13 de julio de 2016)

Registro de la Propiedad. Partición hereditaria. Adjudicación de finca no urbanizable por mitad y proindiviso a los dos únicos herederos. Inexistencia de indicios de parcelación.

El artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de división o segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando ordena al registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad. Precepto concomitante con el artículo 66 de la Ley 7/2002 de Andalucía, que dispone que no se autorizará ni inscribirá escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, debiendo entenderse este «acto de parcelación» en los términos indicados, de los que, a los efectos de este recurso, se ha de subrayar como elemento destacado el hecho de que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. En el presente caso el registrador basa únicamente su calificación negativa en la transmisión de una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta previamente individualizada en el Registro; la transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso, como los restantes bienes hereditarios. De este solo hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación, sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 12 de julio de 2016)