Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas
Se aprueba, mediante Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, que se publica en el BOE del sábado 11 de octubre, el Reglamento General de la Ley de Costas. Se trata del instrumento adecuado para desarrollar y aplicar la Ley de Costas de 1988, y la Ley de Protección y uso sostenible del litoral de 2013, que además modificaba la Ley de Costas.
El Reglamento desarrolla, para su aplicación, aquellos aspectos en los que se concretan los tres grandes objetivos de la Ley: la protección del medio ambiente litoral, la seguridad jurídica de los titulares de derechos en la costa y la promoción de las actividades económicas que sean sostenibles. El Reglamento incorpora, por primera vez en la legislación sobre costas, los efectos del cambio climático, por lo que el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente está elaborando una estrategia para la adaptación de la costa a sus efectos.
El Reglamento logra el equilibrio entre un alto nivel de protección ambiental, refortaleciendo los mecanismos de protección, tanto en su vertiente preventiva como defensiva, y una actividad respetuosa con el medio ambiente compatible con el impulso de la actividad económica y la generación de empleo.
Primera estrategia sobre el cambio climático en el litoral
El Reglamento recoge las previsiones de la Ley de 2013 respecto a los efectos del cambio climático en el litoral. La Ley de 1988 y el Reglamento de 1989 no contenían la menor previsión. El Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente está elaborando una Estrategia para la Adaptación de la costa al cambio climático, que en la actualidad está en fase de evaluación ambiental estratégica. Se presentará antes del fin de la Legislatura y se coordinará con las Comunidades Autónomas.
El Reglamento prevé la posibilidad de declarar en regresión ciertos tramos de costa, en los que se restringirán las ocupaciones, concretando los criterios técnicos para determinarlos. Por su parte, para los concesionarios de ocupaciones en la costa se prevé la obligación de adoptar medidas de adaptación a los efectos del cambio climático.
Constancia registral de lo que es dominio público
El Reglamento introduce importantes novedades en la tramitación de los procedimientos de deslinde; y así, se notificará al Registro de la Propiedad el acuerdo de incoación del expediente de deslinde. La orden de aprobación del deslinde se notificará a los propietarios que se encuentren incluidos en el dominio público marítimo terrestre y los colindantes, a la comunidad autónoma, al ayuntamiento, al Catastro y al Registro de la Propiedad, y se publicará en el «BOE». Sólo con esta coordinación se logrará la seguridad jurídica con la que han de contar los interesados, españoles y extranjeros, a la hora de conocer si los bienes forman parte del dominio público marítimo terrestre.
Se trata, con todas estas medidas, de que nadie pueda comprar una vivienda u otros bienes en la costa y descubrir después que no le pertenecen porque son de uso público.
Será título inscribible la certificación de la resolución por la que se apruebe el expediente de deslinde.
La revisión del deslinde se notificará al Registro de la Propiedad. Si en la revisión se pasan a dominio público terrenos que hasta entonces no lo eran, sus anteriores propietarios pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento, a cuyo efecto la Administración otorgará de oficio la concesión por setenta y cinco años que seraqn inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Prohibición de edificar en la costa
Entre los principios que caracterizan esta norma destacan la prohibición de nuevas edificaciones y construcciones en la costa, así como de las obras que supongan cualquier aumento de volumen, altura o superficie de las edificaciones existentes y la exigencia de eficiencia energética y de ahorro de agua en las obras que se autoricen en los edificios en la costa.
Además, el Reglamento exige un informe ambiental autonómico para autorizar la prórroga de concesiones de actividades potencialmente contaminantes que recoge la Ley.
Máxima protección de los tramos naturales de las playas
El reglamento distingue entre playas naturales y urbanas e impone a cada una de ellas medidas muy diferentes. Ambas podrán tener chiringuitos, pero en las naturales no podrán tener más de 20 metros cuadrados y 50 de terraza. Además, tendrán que separarse, como mínimo, 300 metros uno de otro. En las urbanas, en cambio, se permite un uso más intensivo del espacio público, quedando garantizado en todo caso el uso público, libre y gratuito de los recursos naturales con instalaciones fijas destinadas a establecimientos expendedores de comidas y bebidas, con una ocupación máxima, salvo casos excepcionales debidamente justificados, de 200 metros cuadrados, de los cuales 150 metros cuadrados podrán ser de edificación cerrada y el resto terraza cerrada mediante elementos desmontables que garanticen la permeabilidad de vistas. A esta superficie se podrá añadir otros 70 metros cuadrados de ocupación abierta y desmontable más una zona de aseo, que no podrá superar los 30 metros cuadrados, siempre que ésta sea de uso público y gratuito. La distancia entre estos establecimientos no podrá ser inferior a 150 metros.
Régimen aplicable a los tramos en situación de regresión grave
En la regulación anterior se extendía el dominio público hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, a partir de ahora será necesario además para declarar en situación de regresión grave aquellos tramos del dominio público marítimo-terrestre en los que se verifique un retroceso de la línea de orilla superior a 5 metros al año, en cada uno de los últimos cinco años, siempre que se estime que no puedan recuperar su estado anterior por procesos naturales.
Criterios claros para otorgar concesiones
El plazo será el que se determine en el título correspondiente. En ningún caso estos plazos podrán exceder de setenta y cinco años. De acuerdo con el objeto de la solicitud, los plazos máximos por los que se podrán otorgar las concesiones son los siguientes:
a) Usos destinados a actuaciones ambientales: hasta un máximo de 75 años.
b) Usos que desempeñan una función o presten un servicio que, por su naturaleza, requiera la ocupación del dominio público marítimo-terrestre: hasta un máximo de 50 años.
c) Usos que presten un servicio público o al público que, por la configuración física del tramo de costa en que resulte necesario su emplazamiento, no puedan ubicarse en los terrenos colindantes con dicho dominio: hasta un máximo de 30 años.
Los plazos máximos se fijarán teniendo en cuenta tanto el objeto de la solicitud como la adecuación al medio de la instalación, el grado de interés que represente para el dominio público marítimo-terrestre o sus usuarios, su ubicación en ribera del mar o fuera de la misma y el contenido del estudio económico-financiero o, en su defecto, el volumen de la inversión a amortizar.
Las concesiones serán transmisibles:
- por actos ínter vivos: sólo será válida si con carácter previo la Administración reconoce el cumplimiento, por parte del adquirente, de las condiciones establecidas en la concesión.
- mortis causa: En caso de fallecimiento del concesionario, sus causahabientes, a título de herencia o de legado, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones de aquél, siempre que en el plazo de cuatro años desde el fallecimiento, comuniquen expresamente a la Administración este hecho y la voluntad de subrogarse
Incluso se permite la constitución de hipotecas y otros derechos de garantía sobre las concesiones transmisibles, así como el embargo de las mismas, si bien, deberán ser comunicados previamente a la Administración concedente
Mejorar la realidad económica y social de las costas españolas
La Ley de Costas aporta soluciones a más de quinientos mil ciudadanos que se vieron afectados por la anterior normativa de 1988 y se prevé que puede facilitar la generación de cerca de 150.000 empleos directos y unos dos mil millones de euros relacionados con la actividad económica en la costa.
La clarificación sobre los criterios para el establecimiento de actividades en la costa que establece el Reglamento, bajo estrictos estándares ambientales de protección de nuestra costa, puede asegurar la situación a unos mil hoteles ya existentes de forma legal, que ahora podrán prolongar los negocios y hacer reformas para modernizarse y ganar calidad, siempre que no aumenten su tamaño y mejoren su eficiencia ambiental. Esto servirá para proteger los más de ochenta mil empleos que generan.
Asimismo, se ordena definitivamente la situación de unos tres mil chiringuitos, que suponen unos cincuenta mil empleos directos, y se garantiza la actividad de más de 1.600 empresas e industrias que estaban destinadas a desaparecer a partir del año 2018, con lo que se evita la destrucción de miles de empleos en toda España.
Igualmente, se da seguridad jurídica a trece mil viviendas que se construyeron en su día legalmente en nuestra costa. Todas ellas podrán prorrogar sus concesiones. Además, se aporta más seguridad a los chiringuitos y otros establecimientos en cuanto a plazos y condiciones de la concesión, exigiéndoles, asimismo, más en términos de ordenación y cuidado de las playas.