Publicado el Real Decreto-Ley de Medidas Urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

El pasado dia 9 de marzo, el Consejo de Ministros aprobo el Real Decreto- Ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios cuyo texto ha sido publicado mediante Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

El objeto del Real Decreto-Ley es establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Las medidas previstas en este Real decreto-ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor (11 de marzo), con excepción de las contenidas en los artículos 12 (procedimiento de ejecución extrajudicial) y 13 (preferencia para el acceso a las ayudas a inquilinos), que serán de aplicación general.

• Medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria

El Real Decreto- Ley establece diversos mecanismos conducentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la garantía real.

Se consideran situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

La norma contiene también una moderación de intereses moratorios al establecer que para los deudores que se encuentren situados en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, sea, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

• Código de Buenas Prácticas

El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un Código de Buenas Prácticas (cuyo texto se publica como anexo al Real Decreto-Ley, debiendo las entidades garantizar la máxima difusión de su contenido, en particular, entre sus clientes) al que voluntariamente podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que de manera profesional realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, CNMV, y Asociación Hipotecaria Española.

La Entidades deberán comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y mediante Resolución se ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el “Boletín Oficial del Estado”. Desde la adhesión de la entidad de crédito, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas.

La aplicación del Código de buenas prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) Para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;

b) Para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;

c) Para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;

d) Para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

El citado Código incluye tres fases de actuación:

1. Reestructuración de la deuda hipotecaria: Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.
2. Medidas complementarias: Si pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.
3. Medidas sustitutivas: Si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda. Supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega de la vivienda, junto a las responsabilidades personales del deudor. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

• Medidas fiscales

El Real Decreto-Ley contiene, además una serie de medidas fiscales como es que las escrituras públicas de formación de novaciones contractuales que se producan al amparo del Código de Buenas Prácticas queden exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Documentados.

• Procedimiento de ejecución extrajudicial

Se simplifica y aclara el procedimiento de ejecución extrajudicial, regulado en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y sujeta al procedimiento previsto en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario, previendo una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca y un importe mínimo de adjudicación. Asimismo, se remite a un desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando entre otras medidas la subasta on line.

El procedimiento se sujeta a las siguientes normas:

1. Si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.
2. Si la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante
3. Si transcurre el plazo de diez días señalado anteriormente y el deudor no hubiera realizado lo previsto en el, el acreedor podrá pedir la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
4. Si el acreedor no hace uso de esta facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
5. En el caso de que en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
6. Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario.

• Acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias

Podrán se beneficiarias de las ayudas a los inquilinos previstas en la ley, las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, teniendo estas personas la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

Podrán obtener también estas ayudas los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

• Régimen especial de aplicación de la LAU

Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU (excepto lo previsto en sus artículos 9 y 18, relativos a la cesión de contratos y subarriendo y a los criterios de actualización de la renta), con las siguientes especialidades:

1. La duración del contrato será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo de las partes.
2. La renta será establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buenas Prácticas. Cuando transcurra el periodo de dos años, la renta quedará determinada conforme a criterios de mercado.
3. Una vez transcurridos seis meses del impago de la renta sin que se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario.
4. Trancurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario, reclamándose como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente.