Extinción del régimen de propiedad horizontal por ruina del edificio

Propiedad horizontal. Extinción. Litisconsorcio pasivo necesario. Derecho real de hipoteca.  Demanda ejercida por los propietarios de quince departamentos que suman, una cuota de participación del 69,50% de un edificio en régimen de propiedad horizontal, alegando el estado ruinoso del edificio, al superar las obras de reconstrucción el 50% de su valor real, para proceder a declarar la extinción del régimen de propiedad horizontal del edificio y su sustitución por una copropiedad ordinaria, así como el derecho de los actores a cesar en la indivisión. Respecto a la alegación de los demandados de falta de litsconsorcio pasivo necesario de los arrendatarios, está claro que se exige, la presencia en este litigio de todos los comuneros, pues a todos ellos afecta directamente la decisión que aquí se tome, que versa sobre la propiedad del inmueble y el régimen de dominio aplicable. Pero tales cuestiones son ajenas a los arrendatarios y a los vínculos que les unen a los respectivos propietarios. Es cierto que esos contratos locativos pueden verse afectados de modo indirecto o reflejo por el resultado de este pleito, pero la jurisprudencia es clara al limitar la viabilidad de esta excepción a quienes puedan verse afectados por la sentencia de modo directo por lo que los arrendatarios no son parte en la relación jurídico material a que se refiere la declaración del régimen de propiedad horizontal con independencia de la situación jurídica que resulte de acuerdo con lo pactado y con el derecho aplicable a sus contratos.  Lo relevante para la aplicación del artículo 23 LPH, es el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas o motivos que hayan motivado la necesidad de las obras, sin que sea exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor. Este tribunal tampoco comparte el argumento de que deba incluirse el suelo para calcular el valor del edificio a efectos de fijar el límite del coste de la reconstrucción, porque de lo que se trata es de ponderar lo que cuesta económicamente la reconstrucción del edificio, con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor.

Lo correcto para calcular el "valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro" es atender al valor actual de la construcción, tal y como ha hecho la Audiencia que, tras fijar el valor de reposición bruto calculado con apoyo en coste real de las obras de ejecución, aplica los coeficientes de depreciación por antigüedad y estado de conservación del inmueble. Ese valor debe ser el real, por lo que no puede prescindirse para su cálculo de la antigüedad y conservación del edificio, realizado conforme a técnicas constructivas superadas y que además ha sufrido el deterioro del paso del tiempo.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 24 de abril de 2019, recurso 2574/2016)