Condena a una comunidad de propietarios por los daños de filtraciones en cubierta por ser elemento común
Propiedad horizontal. Elementos comunes por destino. Uso privativo de elemento común. Reparaciones. Daños Responsabilidad de la comunidad de propietarios.
Reparaciones que afectan a la tela asfáltica de aislamiento (elemento estructural) en terraza de uso privativo que es, a su vez, cubierta del edificio. El Supremo estima el recurso del vecino propietario de la terraza donde se registró el problema, y que realizó el arreglo a su costa ante la negativa de la comunidad a hacerlo. Ahora, la comunidad deberá pagarle la suma gastada con intereses.
Analiza a quién corresponde la responsabilidad de abonar las reparaciones cuando se trata de terrazas de uso privativo de un vecino que son al mismo tiempo elemento común por su carácter estructural de cubierta.
Las terrazas son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios, pero lo que no es posible, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa.
Se debe determinar en cada caso la índole o la razón de la avería, de modo que si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza será cuestión del propietario; pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. Si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación. En este caso, no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza, sino que, al contrario, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta.
Por otro lado, el demandante no tenía la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente. Respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere al art. 10.1 a) LPH, este precepto prescribe claramente que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ni siquiera en los casos en que impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos, y tanto si vienen impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios. Por ello resultaba improcedente un acuerdo de la comunidad que no sólo desatendía la solicitud del demandante, sino que contrariaba manifiestamente el art. 10.1 a) LPH. De manera tal que un acuerdo como el litigioso no podría ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 23 de enero de 2023, recurso 5139/2019)