Accesión invertida cuando la construcción excede los límites del propio terreno e invade predio vecino

Propiedad por accesión. Prescripción adquisitiva.  Accesión invertida. Superficie solo cedit. Construcción extralimitada.

La disputa versa sobre el ejercicio del derecho de opción regulado en el artículo 361 del Código Civil, en relación con una vivienda construida en terreno ajeno. La actora, reclama la propiedad de las obras mediante compensación económica a los demandados, quienes habitan la vivienda desde hace años y alegan derecho de accesión invertida. En primera instancia, el juzgado estimó en parte la demanda y fijó una compensación de 129.276,81 €. La Audiencia Provincial, en apelación, redujo la indemnización a 88.811,66 €. Tan solo cabe hablar de accesión invertida, como salvedad al principio tradicional de superficies solo cedit (accesión en beneficio del suelo).

Cuando la construcción excede los límites del propio terreno e invade, total o parcialmente, el predio vecino, ya que si la construcción se realiza completamente en un terreno que no pertenece al constructor, el conflicto debe resolverse conforme a los términos específicos del artículo 361 CC.

Cuestiones planteadas: 1. Determinación de la aplicabilidad del art. 361 CC frente a la doctrina de la accesión invertida. 2.Controversia sobre la buena fe de los poseedores y la proporcionalidad del valor de la vivienda frente al terreno ocupado.3. Alegaciones de incongruencia en la resolución y errores procesales en la valoración probatoria.

Decisión del Tribunal Supremo: 1. Rechazo de la accesión invertida: La Sala reitera que esta doctrina es excepcional y solo procede en casos de ocupación parcial de terreno ajeno. Dado que la construcción se realizó íntegramente en un terreno ajeno, debe aplicarse el art. 361 CC, que otorga al propietario del terreno la opción de adquirir la obra mediante indemnización.2. Imposibilidad de reinterpretar hechos probados: La sentencia subraya que las circunstancias del caso encajan plenamente en el supuesto normativo del art. 361 CC, y no hay base legal ni jurisprudencial para aplicar la accesión invertida por analogía.3. Confirmación de la sentencia de apelación.

Fundamentos jurídicos destacados:

• El artículo 361 CC regula el conflicto derivado de construcciones en terreno ajeno, estableciendo un régimen claro de opciones para el propietario del suelo.
• La doctrina de la accesión invertida, creada por la jurisprudencia, es una excepción que requiere ocupación parcial del terreno, buena fe y valor desproporcionado entre construcción y terreno.
• En este caso, no se cumplen los requisitos de la accesión invertida por tratarse de una ocupación total del terreno, lo que excluye su aplicación.

La sentencia reafirma el carácter excepcional de la accesión invertida y delimita su ámbito de aplicación, fortaleciendo la seguridad jurídica en casos de conflictos derivados de edificaciones en terrenos ajenos.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 11 de noviembre de 2024, recurso 5632/2019)