Los vicios o defectos en la edificación deben exteriorizarse dentro del plazo de garantía del art. 18 LOE para que nazca la acción del art. 17.1.b)
Ordenación de la Edificación. Plazos de garantía. Interrupción de la prescripción de la acción para exigir la reparación. Momento de manifestación de los daños materiales de la edificación.
La necesaria coordinación del contenido de los artículos 17.1.b) y 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación exige que el daño material se produzca en el plazo de garantía y que, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la correspondiente acción se ejercite dentro del plazo de dos años. La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción. Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.
Los plazos responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación. Así, mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan.
La aplicación de esta doctrina al caso determina la estimación de los recursos de casación, ya que, atendidos los hechos probados (los defectos constructivos empezaron a manifestarse más de tres años después de la recepción de la obra sin reservas), es claro que falta el requisito imprescindible para que la acción de responsabilidad del art. 17.1.b) LOE llegue a nacer: que los vicios o defectos en que se base se exterioricen o produzcan dentro del plazo de garantía del art. 18 LOE, que, en este caso, dada la naturaleza de los defectos, era el de tres años de su apartado 1, y que ya había transcurrido cuando dichos defectos se manifestaron.