Acceso al Registro de las declaraciones de obra nueva por antigüedad
Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva por antigüedad. Constitución en régimen de división horizontal. Derecho de vuelo de configuración estatutaria.
Para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva existen en nuestra legislación dos vías distintas, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida. El instituto de la prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la Ley de Suelo, hoy 28.4) puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo pero eventualmente se extralimitó en lo edificado.
En relación con esta segunda vía, el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o ampliaciones) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley, y entre ellos los específicamente contemplados en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En concreto este precepto condiciona la inscripción de las obras nuevas antiguas al requisito de la aportación de los documentos que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, de los que resulte además, como aclara el Real Decreto 1093/1997, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. La prueba de tal extremo, unida a la constatación sobre la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate (así como que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general) constituyen, junto con la identificación de la porción del suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, los requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.