Procedimiento de ejecución hipotecaria y deudor hipotecario de mala fe

El artículo 205 de la Ley Hipotecaria legitima la primera inscripción en el Registro de Propiedad de un título público previa acreditación fehaciente de haberlo adquirido. Cuando este título se constituya de mala fe, aspecto que puede producirse por ejemplo en situaciones de herencias indivisas cuyos titulares sean de difícil identificación y contextualmente se venga a constituir una hipoteca sobre el bien, las consecuencias prácticas pueden ser lesivas para el efectivo titular extrarregistral o para la entidad bancaria, a pesar de que ambos hayan actuado diligentemente tomando como referencia la fe pública registral como manifestada en el registro. La posibilidad que tiene el efectivo titular extrarregistral de declarar la nulidad del título dentro de los dos años, los efectos retroactivos de la sentencia y la disfasia temporal en el registro de la anotación preventiva de esta demanda, de la hipoteca y de los eventuales procedimientos de embargo y adjudicación por parte del banco pueden crear complicadas situaciones que este estudio intenta aclarar, ofreciendo una posible solución incluso desde una óptica reformadora de la incompleta e incongruente legislación actual.

Palabras clave: adquisición a non domino, buena fe, mala fe, constitución fraudulenta de título, caudales indivisos, artículos 34, 205 y 207 de la Ley Hipotecaria, 298.4 del Reglamento Hipotecario y 362 del Código Civil.