Renuncia a un derecho de aprovechamiento por turno de un inmueble
Registro de la Propiedad. Renuncia unilateral, irrevocable y gratuita a un derecho de aprovechamiento por turno por las cotitulares de una cuota. Propiedad horizontal. Notificación al resto de copropietarios.
La renuncia abdicativa de los bienes inmuebles constituye título material inscribible en el Registro de la Propiedad, como manifestación del principio de libertad civil que en sede de dominio proclama el artículo 348 del Código Civil. No obstante, si la renuncia se refiere a un elemento independiente integrado en un régimen de propiedad horizontal, recae sobre un derecho complejo (propiedad separada y elementos comunes), que está incardinado en una relación comunitaria más amplia en la que están implicados otros propietarios, en cuanto los derechos de todos vierten sobre un mismo objeto -el edificio constituido en propiedad horizontal, por lo demás indivisible-. Tal relación hace interdependiente en muchos aspectos, como en el caso de responsabilidad por los gastos generales, la suerte de todos, de modo que la baja de uno sin incorporación de otro, que se haga cargo de su cuota, temporal o indefinidamente, no puede dejar de afectar personalmente a los demás.
La renuncia de un propietario afecta directamente a los otros, con independencia de que sea indefinido o temporal el incremento de la razón o proporción que a cada uno corresponde en la base de reparto, no solo de los gastos generales, sino también de la aportación al fondo de reserva. Las deudas de la comunidad, porque carece de personalidad jurídica, en efecto, son deudas de los propietarios. Los demás propietarios (en las relaciones internas) no son terceros jurídicamente extraños, sino terceros jurídicamente interesados, con una posición más cercana a la de partes que a terceros en la medida que la renuncia en cuestión, en cuanto libera unilateralmente a uno de la relación jurídica plurilateral que ligaba a todos, tiene repercusiones jurídicas automáticas para los demás. Lo que impone la necesidad, sino para la validez o eficacia substantiva de la renuncia, desde luego para su inscripción, del consentimiento de todos. Así, la inscripción de la renuncia no puede ser automática. No basta con que el condueño que la ejercita lo solicite. Los demás pueden oponerse si le imputan mala fe, en particular, cuando la contraprestación no cubra los presumibles gastos futuros (o incluso pasados, que también comprende, según una sólida corriente doctrinal, la renuncia funcionalmente equivalente del artículo 395 del Código Civil).
Un efecto jurídico como es el acrecimiento derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular no puede producirse en el patrimonio del destinatario por la mera realización de una notificación a un tercero por mucho que al mismo correspondan facultades de gestión y representación de la comunidad. No son los intereses de la comunidad los que están en juego sino los propios de cada uno de los comuneros que, como consecuencia de la renuncia abdicativa, pueden ver su patrimonio incrementado tanto en el cuanto a su activo como al conjunto de obligaciones que del mismo se derivan. La cuota en comunidad objeto de la renuncia no se convierte en patrimonio del Estado. No lo es porque no estamos ante la renuncia abdicativa de un inmueble que queda así sin dueño, sino ante la renuncia abdicativa de una cuota de inmueble cuyo destino natural es el acrecimiento al resto de los comuneros a quienes no se puede imponer un acto ajeno sin que, como mínimo, hayan tenido la oportunidad de oponerse. Consecuencia de lo anterior es que no cabe la inscripción de la renuncia sin que, simultáneamente, se practique la de aquellos a quienes el dominio acrece, lo que no puede llevarse a cabo sin que resulte el conjunto de requisitos exigidos por el ordenamiento habida cuenta de que en ningún caso la inscripción de la renuncia abdicativa implica la reactivación de la inscripción de dominio anterior a la del renunciante.