Inmueble adquirido tras iniciarse procedimiento de ejecución directa pero antes de expedirse la certificación de dominio y cargas
Registro de la Propiedad. Inmueble adquirido por una mercantil tras iniciarse procedimiento de ejecución directa -que se le ha notificado, aunque no ha sido demandada- pero antes de expedirse la certificación de dominio y cargas.
Es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, disponiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento. Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral. Todo ello no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de legitimación, que determina que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presume que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
También para la doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, y el registrador debe calificar que ha sido demandado y requerido de pago conforme al artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria.
Diferente tratamiento merece el caso que ahora se analiza, en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se ha producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral pero con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento; en tal caso resulta suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dado que del propio decreto de adjudicación resulta que dicho tercer poseedor ha sido notificado de la ejecución y que se le ha requerido de pago, queda suficientemente acreditado que no ha sufrido la indefensión que justificaría la denegación del acceso al Registro de la adjudicación judicial y la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.