Condición resolutoria en un contrato de permuta de suelo por obra futura

Contrato de permuta de suelo por obra futura. Condición resolutoria. Pacta sunt servanda.

Demanda de resolución de contrato de permuta por obra futura y anulación en el Registro de la Propiedad de las inscripciones de las fincas registrales efectuadas con ocasión de dicha transmisión a favor de la demandada, ordenando nueva inscripción a favor de la demandante y que se declare ajustada a derecho el cobro de la cláusula penal establecida en el contrato. Por el demandante, ahora recurrente, se entiende que la aplicación de la condición resolutoria del contrato, determinaría la resolución del mismo por incumplimiento del comprador al no hacer entrega de los elementos individuales equivalentes al 25% de la totalidad de la edificabilidad, antes de la fecha acordada.

En la sentencia recurrida se entiende que la condición resolutoria quedaba supeditada a la no obtención de licencia de obra, y ello no pudo efectuarse por la no finalización del planeamiento por las autoridades municipales. La sala declara que la interpretación efectuada en la sentencia recurrida es ilógica, pues tratándose de dos sociedades expertas, formalizaron un contrato de permuta de suelo por obra, en la que la propietaria de la finca transmitía el dominio, con la consiguiente merma de garantías, que trató de paliar mediante la constitución de una aval a primer requerimiento que cubría el importe de la cláusula penal y mediante una condición resolutoria expresa. Esta cláusula determina que independientemente de las vicisitudes de planeamiento, la demandada se comprometía a entregar las parcelas netas antes de la fecha acordada, riesgo que libremente asumió y cuyas consecuencias debe soportar. Por ende, debe concluirse la plena operatividad de la cláusula penal, cuyo importe ya se encuentra en poder de la demandante por ejecución del aval a primer requerimiento constituido para garantizar la demandada el cumplimiento de sus obligaciones.

En este sentido ha declarado la sala que, en cualquier caso, el art. 1.255 del CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1.124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 4 de diciembre de 2018, rec. 838/2016)