El 1.504 CC solo se aplica a la compraventa de inmuebles perfeccionada, no a las promesas de venta

Promesa de contrato de compraventa. Arras penitenciales. Incumplimiento de contrato. No aplicación del art. 1504CC. Contrato denominado por las partes "arras penitenciales" cuyo objeto era la compraventa de una vivienda. La parte compradora no obtuvo financiación y la vendedora rescindió el contrato. La compradora accionó por incumplimiento. La parte vendedora opuso que se trataba de una promesa de venta, sujeta a condición resolutoria (que no se obtuviera financiación en plazo). El juzgado desestimó la demanda asumiendo la postura de los vendedores. La AP estimó el recurso y la demanda, calificando el contrato de promesa de venta y entendiendo infringido el 1.504 CC por resolver el contrato sin requerimiento formal al comprador, recordando que dicho artículo establece que “En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”

 Controversia centrada en si el 1.504 CC es aplicable a los precontratos o promesas de venta del 1.451 CC, la respuesta es negativa porque según doctrina reiterada el 1.504 CC solo se aplica a la compraventa de inmuebles perfeccionada, no a las promesas de venta, en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado. En suma, el 1.504 CC solo es aplicable a la compraventa de inmuebles, no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos. Se estima el recurso y se confirma la sentencia de primera instancia, ya que existió pacto de lex comisoria (resolución expresa), donde el incumplimiento de la prestación funcionaba como condición resolutoria expresa, automática, no siendo preciso amparar dicha resolución en el 1.124CC.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 20 de noviembre de 2018, recurso 1208/2016)