Obra nueva de edificación antigua afectada por el dominio público
En su resolución de 11 de junio de 2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado, se pronuncia sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a inscribir una escritura pública de declaración de obra nueva de edificación antigua –de más de cincuenta y dos años, según consta en certificación expedida por arquitecto técnico incorporada a la escritura-, dándose la circunstancia de que, según resulta del Registro, la finca actualmente es atravesada por una carretera autonómica y, por otro lado, la misma finca se encuentra afectada parcialmente por servidumbre de protección que establece la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, lo cual consta en el folio de la finca en virtud de certificación expedida por el jefe del Servicio Provincial de Costas. El registrador niega la inscripción por entender que el acceso tabular de la obra nueva declarada no es posible por la vía del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo como consecuencia del carácter parcialmente demanial de la finca y de su afectación a la citada servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre.
Comienza la Dirección General señalando la posibilidad, admitida por el Texto Refundido de la Ley de Suelo, de inscribir construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implique su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, sin embargo, para ello, el Registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, exigencia que da pie a la negativa a inscribir en el presente caso, aunque bastará que este extremo no resulte del historial de la finca, ni del propio título calificado, para que la inscripción pueda ser practicada, pues ninguna dificultad existirá para que el Registrador aprecie por el contenido del propio Registro el carácter demanial del bien.
Por ello, en principio, la presunción de exactitud del Registro impide que inscrita una finca a favor de un particular pueda considerarse que la misma es de dominio público, especialmente si ningún otro elemento permite entender desvirtuada tal presunción. Ahora bien, en el presente caso, verificada por el Registrador la mencionada comprobación ex artículo 20.4.a) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, constata que en la descripción de la finca registral sobre la que se declara la obra nueva que se pretende inscribir figura que la misma actualmente está atravesada por una carretera, de donde se colige que parte de la finca en la actualidad tiene carácter demanial al estar ocupada por la citada carretera, por lo que procede confirmar la calificación del registrador.
A continuación, el órgano directivo se ocupa del lo relativo a la afectación por una servidumbre de uso público general, refiriéndose, a las establecidas tanto por la legislación sobre carreteras como por la de costas. Señala la DGRN que así como en el caso de los bienes de dominio público la corriente normativa ha desembocado en un cambio de paradigma, invirtiéndose la regla general, ahora enunciada en el artículo 36 de la Ley 33/2003 que impone un régimen de obligatoriedad general de la inscripción de todos los bienes de dominio público (recientísimamente reiterado en el preámbulo de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas), por el contrario en el caso de las servidumbres legales la citada tendencia normativa no ha culminado, por el momento, del mismo modo, de suerte que tales servidumbres, entendidas como delimitaciones del contorno ordinario del derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares, siguen en su mayoría produciendo sus efectos como limitaciones legales del dominio sin necesidad de inscripción separada y especial.
Cuando el Real Decreto Legislativo 2/2008 impone al registrador, antes de inscribir la obra nueva de edificación antigua, que compruebe que el suelo sobre el que se asienta la edificación no está afectado por una servidumbre de uso público general, no puede interpretarse en el sentido de que verifique que dicha servidumbre no conste en los asientos del Registro, pues dicha constancia no está contemplada de forma expresa ni con carácter general y obligatorio, y tampoco que tal afectación no resulte del título, pues una norma que tiene un marcado carácter de control preventivo no puede descansar en su efectividad práctica exclusivamente en la cooperación activa del propio destinatario de la norma como interesado en la inscripción. Por tanto, al margen de la posibilidad de que tales limitaciones legales derivadas de la legislación administrativa sectorial puedan constar en el Registro a través de las bases gráficas a que se refiere la Ley Hipotecaria, en las que podrá constar incorporada la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a la finca, la posible afectación a las servidumbres legales podrá ser advertida por el registrador en los casos de colindancia con bienes de dominio público, como en el caso de las carreteras, en que la propia contigüidad entre el bien demanial y las fincas limítrofes genera la servidumbre por el ministerio de la ley. Y en este sentido la actuación de comprobación de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectada por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el ius aedificandi del titular de la finca debe traducirse en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la concreta edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación del dominio.