La buena fe del segundo adquirente exigida por el art. 34 LH en venta doble de inmuebles

Compraventa de inmueble. Doble venta. Tercero hipotecario: exigencia de buena fe. Protección del artículo 34 LH.  El valor de la nota marginal para destruir la buena fe. Propiedad de un inmueble vendido por la promotora a dos compradores diferentes, partes litigantes en este pleito. En el sistema del CC, la compraventa es uno de los contratos que constituye un título que, si va unido a la tradición, produce la transmisión de la propiedad al comprador. En la doble venta, el comprador no inscrito que hubiera adquirido la propiedad por tradición puede accionar frente al comprador inscrito, que solo mantendrá la condición de dueño si concurre la buena fe del art. 34 LH.

El conflicto de quién adquiere la propiedad cuando el mismo vendedor con inicial poder de disposición vende el inmueble a varios compradores es abordado en los párrafos segundo y tercero del art. 1473 CC. Este precepto debe interpretarse en el marco de la vigente ley hipotecaria, que presume la exactitud de la titularidad dominical inscrita, pero admite la prueba en contrario. En consecuencia, el comprador no inscrito que hubiera adquirido la propiedad por tradición (art. 609 CC) puede ejercitar la acción declarativa o la reivindicatoria contra quien hubiera inscrito su escritura de compraventa otorgada por el mismo vendedor, solicitando al mismo tiempo la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (art. 38 LH). Este adquirente solo mantendrá la condición de dueño que resulta de su inscripción si reúne la buena fe que exige el art. 34 LH, mientras que si le falta la buena fe se mantiene en la propiedad el poseedor que hubiera adquirido antes la finca por tradición. De la misma manera, en estas circunstancias, el comprador no inscrito que posee también puede ejercer una acción declarativa frente al comprador que ha inscrito su escritura pública de compraventa.

En el presente caso, la sociedad demandante pretende que se reconozca su propiedad porque su título de compra es anterior y porque entiende que los demandados no están de buena fe. Prescinde, sin embargo, de que ella no adquirió la posesión (pues la construcción solo estaba proyectada), no hubo tradición, por lo que falta el primer presupuesto exigible para que se reconozca su derecho de propiedad. Como ha quedado dicho, partiendo de que cuando compró en documento privado no hubo entrega de la finca a favor de la demandante, esta no llegó a adquirir la propiedad y, cuando se elevó a público su documento privado de compraventa, los demandados no solo habían celebrado su contrato de compraventa en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad, sino que además habían adquirido la posesión del inmueble por tradición.

La misma sentencia recurrida declara la buena fe de los demandados y argumenta de manera razonable acerca de la falta de idoneidad del asiento practicado para enervar la buena fe exigida por el art. 34 LH, por no ser una anotación preventiva de demanda, que sí produce efectos en relación con la fe pública registral, sino una nota marginal que informaba genéricamente sobre un litigio entre la titular registral y la demandante, pero sin especificar el tipo de litigio, sin concretar si se trataba de una acción personal o real.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 14 de septiembre de 2018, recurso 3800/2015)