Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Tal y como ya comentamos en un artículo anterior, el congreso aprobó la reforma de la ley de arrendamientos urbanos al objeto de flexibilizar y dinamizar el marco actualmente vigente del mercado de alquiler, de manera que se consiga atraer al mercado del alquiler un buen número de las viviendas actualmente vacías. Esto redundará en una mayor oferta de viviendas en el mercado, una mayor capacidad de elección de los futuros arrendatarios y una disminución en el precio de los alquileres por el aumento de la oferta. Dicha norma se publica hoy en el BOE de 5 de junio de la que recordamos los siguientes aspectos y novedades que introduce en la Ley de arrendamientos urbanos, y en la ley de Enjuiciamiento Civil:

• Refuerza la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, para que puedan llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley.
• Reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
• Posibilidad de recuperación del inmueble del arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos (para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial), que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo.
• El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.
• Asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta.
• Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato.
• Reforma determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.

Por último, mencionar que se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (se reserva su regulación y estructura a un posterior desarrollo por Real Decreto). Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme, el secretario judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro. Igual obligación para los órganos de arbitraje competentes con respecto al laudo dictado y que declare impago de rentas.

El acceso a dicho registro queda reservado para los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario sobre el que se requiere información.

Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

Toda esta reforma del régimen de alquiler, no se aplicara a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor (6 de junio de 2013), que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes acuerden adaptarse al  nuevo régimen jurídico establecido en esta norma.