Ejecución de la fianza en los contratos de arrendamientos
Contrato de arrendamiento. Fianza. Efectos e imputación de la misma. La fianza arrendaticia, no se trata de un contrato de fianza en los términos en que aparece definido en el artículo 1.822 del Código Civil, sino que se ha venido definiendo como una prenda irregular y por la doctrina moderna como un depósito necesario, realizado en cumplimiento de una obligación legal, que el arrendatario debe realizar al inicio del contrato.
Por otro lado ha de señalarse que si bien la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, ello no significa que cualquier incumplimiento suponga la pérdida de la fianza, ni permite al arrendatario incumplir el contrato aceptando la pérdida de la misma, dado que, en absoluto, tiene la naturaleza de cláusula penal en los términos previstos en el artículo 1.152 del Código Civil , fijada previamente por las partes, determinando la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Por ello, en la práctica, la fianza tiene por finalidad garantizar que el arrendatario devolverá el objeto arrendado en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir en la finca, que sean de cargo del arrendatario y su importe no se sepa al finalizar el arrendamiento.
No basta con el hecho de que existan desperfectos para que el arrendador o pueda aplicar la fianza a su pago, siendo necesario que se acrediten los mismos y se determine su importe. Ni siquiera tiene como finalidad el cumplimiento del pago de la renta, pues el arrendador no puede aplicar la fianza a dicho pago, ni el arrendatario puede incumplir tal obligación alegando que ya el arrendador cobrará con la fianza, aunque si existiese alguna mensualidad impagada al finalizar el contrato, podrá compensarse la cantidad adeudada con la fianza que el arrendador debe devolver, lo mismo que ocurre con aquellas cantidades asimiladas a la renta y los suministros a cuyo pago estaba obligado el arrendatario.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves. El plazo establecido no tiene otra finalidad que posibilitar al arrendador la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o de desperfectos en la finca. Si nada dice el arrendador, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza, y si no lo hace, el arrendatario tiene acción para exigir la devolución, incluso aunque existan recibos de renta o suministros impagados y aunque existan daños en la finca.
En este caso, debe formular la correspondiente compensación, pero sólo respecto de aquellas obligaciones líquidas, vencidas y exigibles, pudiendo aceptarse que lo son las rentas impagadas y los suministros no abonados, aunque no puede decirse lo mismo de los daños en el inmueble, para cuya reclamación sería necesario formular reconvención.
(Sentencia de la Audiencia Provincial de Orense, de 25 de mayo de 2017, rec. 554/2016)