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Selección de doctrina registral (16 a 31 de mayo de 2016)

Enviado por Editorial el Mar, 31/05/2016 - 14:57

Registro de la Propiedad. Prescripción adquisitiva. Herencia yacente. Herederos de los titulares registrales desconocidos y tenidos en rebeldía. Descripción de la finca. Acreditación del cumplimiento de requisitos fiscales.

En lo relativo a la necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos fiscales, en relación con el Impuesto de sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria es explícito al imponer un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales. Se excluye el acceso al Registro de la Propiedad y se impone al registrador el deber de comprobar, para la admisión del documento, el previo cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, la práctica del asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el impuesto correspondiente o, en su caso, alegar ante la autoridad fiscal la no sujeción o exención del impuesto de los actos contenidos en el documento presentado. Podría el registrador haberse limitado a denegar la calificación del documento hasta tanto se cumplimentasen los correspondientes requisitos fiscales, dado que las consecuencias de la falta de acreditación de las obligaciones correspondientes a este impuesto son las mismas señaladas clásicamente en relación con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, es decir el cierre registral y, en su caso, la suspensión de la calificación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 17 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Certificado de tasación conforme a la Ley 1/2013 pese a no ser una entidad de crédito la persona jurídica a cuyo favor se otorga la garantía hipotecaria.

Pese a no ser una entidad financiera, toda escritura de constitución de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma. A esa solución se llega teniendo presente el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca que supone que el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolle sobre la base de los pronunciamientos registrales. Por ello, el tipo para subasta no solo se hará constar en la escritura de constitución de hipoteca sino también en la propia inscripción causada por ésta. La citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, impone, para toda hipoteca, ya se destine o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación. A tal fin, su artículo 7 da nueva redacción al artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en el mismo sentido, se modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, normativa toda ella aplicable con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 17 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Escritura de adjudicación de herencia y entrega de legados. Fallecimiento de heredero encargado de la entrega de un legado. Consentimiento de sus herederos.

Tratándose de un legado de cosa específica y determinada y propia del testador, conforme el artículo 882 del Código Civil, el legatario adquiere su propiedad desde la apertura de la sucesión y tiene derecho a la cosa legada y a los frutos y rentas pendientes desde el fallecimiento del testador, pero no las rentas devengadas y no satisfechas antes de su muerte. Pero para ostentar la posesión de la cosa legada, la ley exige la entrega de la misma en el artículo 885. La combinación de ambos preceptos hace que se produzca la adquisición con sus derechos desde la apertura de la sucesión, pero sometida al requisito de la entrega. Esto marca diferencia entre herederos y legatarios, de forma que para los primeros es de aplicación el artículo 440 del Código Civil, que dispone para la posesión de los bienes hereditarios por parte de los herederos que se entiende transmitida a estos sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. En consecuencia, el legatario de cosa específica y determinada propia del testador, adquiere desde el fallecimiento de este la propiedad de la cosa legada, pero no la posesión porque esta es adquirida en todo caso por el heredero o herederos. En el legado de cosa específica y determinada propia del testador, se produce, pues, el fenómeno de quedar disociada la posesión de la propiedad. La primera pasa al heredero y la segunda al legatario. Por ello el legatario ha de pedir la entrega y posesión al heredero o herederos o a quien se halle autorizado para darla. En la misma línea recoge este principio el Reglamento Hipotecario. Así pues, en el caso de los herederos, a diferencia de los legatarios, no es necesaria ninguna entrega porque ya tienen la posesión desde el momento de la apertura de la sucesión, siempre que acepten la herencia. Pero los legatarios, aun teniendo derecho a la cosa legada desde la muerte del testador, no pueden por sí mismos posesionarse de ella, es decir, que aun teniendo la propiedad de la cosa legada, esto no les faculta para ocupar por su propia autoridad la cosa -salvo que les haya autorizado expresamente el testador para ello- sino que han de pedir su entrega y posesión al heredero o albacea cuando esté autorizado para darla, lo que constituye un requisito complementario para la efectividad del legado. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 20 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Rectificación del contenido del Registro. Consentimiento del heredero. Prueba del derecho extranjero. Régimen matrimonial. Traducción y apostilla de documentos sucesorios.

La determinación de cuál haya de ser la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro, en este caso al registrador, y que no debe ser objeto de confusión la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con la obligatoriedad de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, conforme al artículo 12.6 del Código Civil, norma que impone la aplicación de oficio de la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto. En sede de régimen económico matrimonial la norma de conflicto está integrada por el artículo 9.2 del Código Civil, conforme al cual los efectos del matrimonio se regirán por la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo; en defecto de esta ley, por la ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento auténtico otorgado antes de la celebración del matrimonio; a falta de esta elección, por la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebración del matrimonio. De este modo cuando la finca o derecho conste inscrito en el Registro de la Propiedad de un modo determinado y se pretenda su alteración para adecuarlo al régimen económico matrimonial extranjero aplicable de acuerdo a la norma de conflicto, no bastará la mera afirmación del heredero sino la acreditación del régimen, incluido su contenido y vigencia, al cual quedó sujeto en su día la finca cuya titularidad se pretende adecuar. En el supuesto que da lugar a la presente el notario, en la diligencia de la escritura, hace constar la norma de conflicto, el derecho material aplicable y la conclusión de que el régimen matrimonial que regía el matrimonio de los cónyuges alemanes fallecidos era el legal de participación en las ganancias. Resultando probado el derecho extranjero aplicable en cuanto a su contenido y vigencia así como sus consecuencias jurídicas y constando el consentimiento del heredero en cuya persona se agotan el conjunto de intereses en juego, resulta debidamente acreditado el conjunto de requisitos precisos para la rectificación del contenido del Registro. El registrador no lleva a cabo reserva alguna sobre la acreditación de que el régimen económico de los cónyuges era el legal de Alemania, pues limita su objeción a la necesidad de que conste el consentimiento del heredero, que ha sido debidamente acreditado de conformidad con la ley material aplicable. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 20 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario entre personas físicas con intervención de intermediario para adquisición de vivienda no habitual. Calificación de cláusulas como abusivas por el Registrador.

Dado que los prestamistas son personas físicas que han manifestado expresamente que no están dedicados con habitualidad a la concesión de préstamos, circunstancia que, al no haber sido contradicha por el registrador calificante por consulta al «Servicio de interconexión de los Registros de la Propiedad», ni haberse alegado tampoco la posible insuficiente a estos efectos de tal manifestación, debe tenerse por buena y, en principio, sirve como causa de exclusión de la aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y paralelamente de la Ley 2/2009 y de la Orden EHA 2899/2011. No obstante, la intervención de la empresa de intermediación provoca la aplicación de la citada Ley 2/2009, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Consecuentemente con ello la entidad de intermediación deberá informar al consumidor, con carácter previo al contrato y en el mismo contrato, sobre las circunstancias de la propia empresa, del servicio de intermediación ofrecido, de las condiciones del contrato de intermediación y, además, acerca de todo aquello que resulte exigible por la normativa específica sobre el contrato o contratos de préstamo o crédito que ofrezcan al consumidor. Sólo una interpretación de los objetivos específicos de los artículos 12, 18 y 258.2 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refiere el párrafo segundo del reiterado artículo 12 de la Ley Hipotecaria y a su posible abusividad. De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el registrador podrá realizar una actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad derive de su oposición a una norma imperativa o prohibitiva, o hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador de forma objetiva. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de julio de 2015)