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Selección de doctrina registral (del 16 al 29 de febrero de 2016)

Enviado por Editorial el Mié, 02/03/2016 - 11:23

Registro de la Propiedad. Certificaciones. Solicitud al registrador de expedición de copias de una certificación anteriormente emitida.

El procedimiento mediante el cual se obtiene la información registral comienza con una solicitud expresa, la cual deberá concretar los aspectos personales del solicitante, su interés y datos que identifiquen la finca o derecho real objeto de publicidad. Dichas solicitudes quedarán archivadas en el Registro de forma que se pueda conocer el solicitante, su domicilio y documento nacional de identidad o número de identificación fiscal durante tres años. Examinada la petición de información por el registrador, se procederá a expedir la certificación o nota simple solicitada. Ahora bien, la obligación de archivar la solicitud de certificación no se extiende a la propia certificación una vez expedida, ya que no existe obligación legal de conservar la misma, pues ésta es sólo la expresión sustantiva del principio de publicidad material que rige en nuestro sistema que tiene como principal objetivo dar a conocer el contenido de los libros que obran en el Registro. Bien es cierto que el registrador debe conservar determinados documentos, respecto de los cuales es archivero natural, y que se recogen en cuatro grupos: uno, duplicados o copias de cartas de pago; otro, mandamientos judiciales; un tercero, documentos públicos, y por último, documentos privados; pero no se contempla disposición alguna relativa a las certificaciones. En consecuencia, puesto que no existe obligación legal alguna de conservación o custodia no procede expedir copias de certificaciones ya emitidas. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 de junio de 2015)

Registro de la Propiedad. Denegación de emisión de calificación sustitutoria. Falta de aporte documental.

Cabe la posibilidad de entablar recurso contra la negativa a emitir una calificación sustitutoria, ya que se encuadra dentro de las decisiones que debe tomar el registrador, siendo en definitiva otra calificación más. La Ley Hipotecaria, como medida distinta de los recursos para desvirtuar una calificación registral negativa, prevé la solicitud del cuadro de sustituciones de un registrador sustituto incluido dentro de la «forma y efectos de la inscripción» y por tanto, como trámite del procedimiento registral y no como un recurso. Se concede a los interesados en dos supuestos: en primer lugar, cuando el registrador no haya calificado dentro de plazo, en que lógicamente no cabe recurso contra una calificación no realizada, y en segundo lugar, cuando el interesado opte por el cuadro de sustituciones ante una calificación registral negativa. Esta última posibilidad se contempla como una opción para el interesado, podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones. Los interesados podrán solicitar la intervención del registrador sustituto mediante la aportación a este del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su original que tendrán derecho a retirar del registro donde se hubiera presentado. Es pues un requisito indispensable para emitir la calificación sustitutoria solicitada que el registrador sustituto reciba la documentación previamente calificada por el registrador sustituido y ello porque la calificación sustitutoria debe ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad sin admitir ninguna pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma, por lo que deben adoptarse las medidas necesarias para que los documentos objeto de la calificación sustitutoria sean los mismos que se presentaron en su día y de ahí el derecho a retirar los documentos del registro donde estuvieran presentados. Además cuenta el interesado con diversos medios para conseguir, en su caso una copia autorizada del documento, si es notarial, o un nuevo testimonio si es judicial o administrativo y en el caso, como sucede en este expediente, de que el documento calificado se encuentre en un organismo público, en este supuesto en esta Dirección General, puede a su instancia solicitar su desglose o la obtención de una copia testimoniada para su aportación al registrador sustituto. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 24 de junio de 2015)

Registro de Bienes Muebles. Inmatriculación de vehículo. Solicitud de quien manifiesta ser titular por donación verbal y usucapión, acompañada de escritos de terceros confirmando lo declarado por el solicitante.

El solicitante afirma el dominio sobre un vehículo en contra de la titularidad que proclama el Registro Administrativo de Vehículos de la Dirección General de Tráfico. La titularidad reclamada no se ampara ni en el consentimiento del titular según el Registro Administrativo ni en resolución judicial firme en procedimiento dirigido contra él. Las afirmaciones de contrario del recurrente no pueden desvirtuar lo anterior, por cuanto siendo indiscutible la posibilidad de adquirir un vehículo por donación de su propietario, así como la posibilidad de adquirirlo en virtud del instituto de la usucapión, ninguno de dichos modos de adquirir el dominio ha sido debidamente acreditado en términos tales que permitan practicar la inscripción de dominio. El solicitante no acredita la existencia de la donación por medio de documento del que resulte el consentimiento del donante o su reconocimiento por vía judicial. Con independencia del valor probatorio que la documentación aportada pueda tener en la instancia competente, la mera declaración unilateral, apoyada en manifestaciones de terceros, de quien dice ser donatario carece de virtualidad para acreditar la existencia del consentimiento del donante. Sin necesidad de pronunciarse sobre si la donación constituye un modo de adquirir el dominio o un contrato a los efectos del artículo 609 del Código Civil, lo cierto es que no resulta de la documentación presentada la existencia del conjunto de requisitos que el ordenamiento exige para tener por existente el título traslativo del dominio o el modo de adquisición del dominio. Por el mismo motivo no puede apreciarse la afirmación de que es titular del dominio por usucapión, pues la concurrencia de los requisitos que para ello exige el ordenamiento no se puede pretender hacer valer frente a tercero (el registrador) por declaración unilateral ni mediante la aportación de unos documentos cuya valoración corresponde a los Tribunales. La mutación sin causa negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función registral. No se trata de que el registrador se limite a inscribir sin valoración alguna, pues no puede llevar a cabo tal tarea sin que de la documentación presentada resulten los requisitos precisos exigidos por el ordenamiento. Ni se trata tampoco de poner en duda la existencia de los hechos puestos de manifiesto sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio unilateral de quien pretende la inscripción. Quien considera que posee título material real sobre un bien determinado tiene a su disposición la acción declarativa para que se le reconozca por el Juez competente. Serán los Tribunales, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención de los que resulten interesados, quienes han de estimar si la concurrencia de hechos y su valoración jurídica conduce a la conclusión de que se ha producido una adquisición por prescripción. Por último, no cabe duda de que la inscripción en el Registro Administrativo de Vehículos no implica presunción de titularidad, pero sí un principio de prueba de lo contrario; de ahí que sirva de base al rechazo a la inscripción en el Registro de Muebles, cuyos asientos gozan de presunción de titularidad y validez. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 de junio de 2015)

Registro de la Propiedad. Cesión de dominio sobre inmuebles a favor de Ayuntamiento. Convenio urbanístico. Cumplimiento. Transmisión del dominio.

Se consideran dos posibles escenarios de transmisión del dominio por los propietarios: bien como consecuencia de la ejecución del nuevo planeamiento; bien, para el caso de que no se apruebe la nueva ordenación, como consecuencia del equivalente material a una expropiación. A tal efecto, cabe recordar la tradicional distinción doctrinal, inserta en la teoría general de la causa, entre la finalidad del negocio jurídico y su propia causa. En este sentido al referirnos a la finalidad estamos poniendo el acento en la cuestión de por qué se realiza el negocio en cuestión, mientras que al tratar de la causa nos referirnos a la función económico-social digna de protección por el ordenamiento jurídico. En el presente caso no puede hablarse de una transmisión del dominio como consecuencia de la ejecución del planeamiento, pues el nuevo Plan de Reforma Interior ha sido aprobado definitivamente en fecha posterior al acuerdo entre propietarios y Ayuntamiento, y a la transmisión del dominio. El negocio efectivamente realizado está más próximo a lo que se llama «equivalente material de una expropiación»: Ayuntamiento y propietarios llegan a un «acuerdo», pues los propietarios prefieren obtener la indemnización en metálico y transmitir el dominio que entrar a formar parte en la futura reparcelación. Puede concluirse que lo que propietarios y Ayuntamiento han suscrito es, efectivamente, un acuerdo o convenio liberatorio de la futura reparcelación. Nada impedía a propietarios y Ayuntamiento recibir y satisfacer la primera indemnización, y esperar a la ejecución del nuevo Plan de Reforma Interior para, de acuerdo con los términos del auto, satisfacer la indemnización por la construcción. Sin embargo, llegan a un acuerdo por el que consideran que la satisfacción de ambas indemnizaciones tiene como contraprestación la transmisión del dominio del suelo y de la construcción al Ayuntamiento como bien de naturaleza patrimonial. No encajando el negocio jurídico celebrado ni en los exactos términos del auto, ni en la ejecución de un Plan de Reforma Interior todavía no aprobado definitivamente (pero cuya aprobación inminente es tenida en cuenta por las partes en la formación de su voluntad) debe considerarse justificada la apreciación del registrador de que la operación verificada trae causa de un acuerdo o convenio entre propietarios y Ayuntamiento, que por tanto debe cumplir los requisitos que señala la disposición adicional cuarta de la Ley Valenciana 16/2005 en su apartado 2, norma vigente al autorizarse las escrituras calificadas, y que presupone el trámite de información pública y la aprobación firme por el Pleno del Ayuntamiento, trámites de calificación registral obligada. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 30 de junio de 2015)

Registro de la Propiedad. Concurso en fase de liquidación. Mandamiento del juez del concurso para cancelar una anotación preventiva de embargo sobre crédito concursal ordinario. Acreedor no personado.

El principio de tracto sucesivo, corolario y garante de la prohibición de indefensión ante los tribunales, impone que ningún asiento del registro puede ser objeto de alteración, modificación o cancelación sin la intervención de su titular registral, ya sea por vía voluntaria o forzosa. En el supuesto estudiado, del mandamiento no resulta intervención alguna del titular del derecho objeto de la anotación que se pretende cancelar, por lo que la rectificación o eliminación de su posición o titularidad registral no puede llevarse a cabo sin su consentimiento. A pesar de la indudable competencia universal que al juez de lo Mercantil le concede el artículo 8 de la Ley Concursal, sus actuaciones de eficacia registral deben atenerse a los principio establecidos en la legislación hipotecaria de acuerdo con los límites señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, dentro de los cuales el tracto sucesivo encarna uno de los obstáculos que surgen del Registro y que han de ser objeto de calificación y control por el registrador. La continuación o cancelación de los procedimientos de apremio y su reflejo registral se contemplan en el artículo 55 de la Ley Concursal, matizado en fase de liquidación para facilitar la continuación del proceso concursal, pero sin que ello pueda suponer la absoluta indefensión del acreedor. La competencia del juez del concurso para cancelar embargos, queda sometida a una triple condición: a) que la decrete el juez del concurso a petición de la administración concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y c) la audiencia previa de los acreedores afectados. Ciertamente abierta la fase de liquidación, en el supuesto de haberse aprobado el plan de liquidación, estos requisitos deberán ser adaptados a la nueva situación concursal, puesto que la petición de la administración concursal estará justificada por la aprobación del plan de liquidación en el que se acuerde la cancelación de los embargos, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial. Respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores afectados, deberá entenderse sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto sucesivo registral y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de julio de 2015)