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Selección de doctrina registral (de 1 a 15 de diciembre de 2015)

Enviado por Editorial el Mié, 16/12/2015 - 11:08

Registro de la Propiedad. Denegación por registrador sustituto de emisión de calificación sustitutoria. Aporte documental. Exclusión de fotocopias.

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, si la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más, puede también ser objeto de calificación sustitutoria y las decisiones que en orden a la misma tome el registrador pueden ser objeto de recurso. Los interesados podrán solicitar la intervención del registrador sustituto mediante la aportación a este del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria o de su original que tendrá derecho a retirar del registro donde se hubiera presentado. Es pues un requisito indispensable para emitir la calificación sustitutoria solicitada que el registrador sustituto reciba la documentación previamente calificada por el registrador sustituido, siendo inadmisible la aportación de fotocopias y ello por un doble motivo: en primer lugar, porque carecen las meras fotocopias de las solemnidades previstas en la Ley para el acceso al Registro de la documentación, y en segundo lugar, porque la calificación sustitutoria debe ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad sin admitir ninguna pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma, por lo que deben adoptarse las medidas necesarias para que los documentos objeto de la calificación sustitutoria sean los mismos que se presentaron en su día y de ahí el derecho a retirar los documentos del registro donde estuvieran presentados. Por lo expuesto resulta evidente que el registrador sustituto debe calificar el cumplimiento de los requisitos para la solicitud de la calificación sustitutoria, tanto en cuanto a la exigencia de una determinada legitimación para reclamarla, como el establecimiento de plazos y requisitos formales para ello, siendo lo primero que ha de comprobar. Cuestiones además todas ellas que en ningún caso pueden quedar al arbitrio del solicitante que, al acogerse al procedimiento, debe someterse a las exigencias impuestas por este. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de mayo de 2015)

Registro Mercantil. Transformación de SA en SL. Declaración del administrador de que el capital social está íntegramente desembolsado. Contradicción con el balance.

Hay que entender que si la sociedad anónima no tiene el patrimonio suficiente para la cobertura de capital social en la cifra establecida para la sociedad limitada que se constituye, la operación de transformación es inviable a menos que se restablezca el equilibrio patrimonial por el procedimiento que sea (reducción para compensar pérdidas, aportaciones de los socios imputables al neto, concesión de préstamos participativos por socios o por terceros, etc.). Esta prohibición constituye un incentivo de «regularización» patrimonial que se dicta en interés de terceros que no tienen en la transformación derecho alguno a oponerse a la misma. Por lo demás, en los casos en que el cumplimiento de la exigencia de efectiva cobertura patrimonial del capital social no resulte del balance aportado, por haberse producido modificaciones patrimoniales significativas con posterioridad al mismo, no puede estimarse suficiente la mera declaración del otorgante sino que, como se colige de lo establecido en el artículo 9.1.2.º, in fine, de la Ley 3/2009, deberá ser respaldada dicha manifestación por el informe que sobre tales modificaciones patrimoniales posteriores exige dicha precepto legal. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 de mayo de 2015)

Registro de la Propiedad. Permuta de suelo por obra futura. Agrupación con finca contigua por el promotor. Posterior división horizontal de lo construido. Negativa a inscribir una sentencia que afecta a una de las fincas.

El mecanismo técnico de la agrupación parte de la base de una continuidad de las titularidades y cargas que pesaban sobre las fincas agrupadas, que han de trasladarse a la nueva finca que surja de tal modificación hipotecaria. De hecho, registralmente se aplica la técnica del arrastre de cargas, haciendo constar en la inscripción de la finca resultante de la agrupación que la misma se halla gravada, por razón de procedencia, con las cargas que figuraban inscritas o anotadas sobre cada una de las fincas agrupadas. Por la misma razón, cuando se agrupan fincas pertenecientes a distintos propietarios, se exige que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación. A semejanza de lo que ocurre en los supuestos de subrogación real, que actúa siempre respecto de los patrimonios generales y especiales o separados (si bien, en determinados supuestos la ley la contempla respecto de bienes singulares sujetos a un gravamen o vinculación concretos), todas las relaciones jurídicas que traigan causa de las fincas de origen, se harán efectivas sobre la resultante de la agrupación. Partiendo de este presupuesto, se ha admitido la posibilidad de inscribir o anotar una resolución judicial referida a una finca cuya hoja registral había sido ya cancelada por haberse aportado a un sistema de compensación urbanística, entendiendo que el asiento puede practicarse sobre las fincas de resultado que ocupen su misma posición jurídica, siempre que quede clara la correspondencia entre unas y otras. En el caso concurre una singularidad que impide aplicar de forma automática esta solución. En efecto, el procedimiento judicial ha tenido por objeto el contrato de cesión de suelo a cambio de obra, pero tal contrato tuvo por objeto exclusivamente una sola de las fincas agrupadas para formar la que a su vez se dividió horizontalmente en treinta y una fincas nuevas. Esto hace que no se pueda observar una total correspondencia entre la finca objeto del procedimiento y las resultantes de la división horizontal, que son las actualmente vigentes. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 29 de mayo de 2015)

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Vigencia del cargo de presidente. Desafectación de elemento común por elevación a público de documento privado. Identificación y datos de las nuevas fincas resultantes.

El acuerdo de la junta general de la comunidad de propietarios y el documento privado que se elevan a público mediante la escritura calificada se limitan a expresar que se adjudica la propiedad y uso exclusivo con carácter privativo del elemento común que es objeto de desafectación a determinados propietarios, con los nuevos linderos que se especifican y detallan en el plano adjunto a tal acuerdo, en el que figuran únicamente cinco parcelas con sus superficies acotadas, pero sin referencia alguna a otros datos de identificación de fincas o propietarios de las mismas. Dadas las exigencias derivadas del principio de especialidad registral en las que están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen las protección de intereses del tráfico jurídico, como lo son los que imponen la exacta determinación del derecho transmitido, ésta no puede derivarse de la determinación unilateral de la presidenta de la comunidad de propietarios sin un acuerdo de la junta general que le sirva de base ni de meras conjeturas, certificación de arquitecto o deducciones mediante examen planimétrico no fundado en dicho acuerdo modificativo del título constitutivo de la propiedad horizontal. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 05 de junio de 2015)

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de embargo. Sociedad propietaria y deudora en concurso de acreedores. Declaración de concurso posterior a la diligencia de embargo pero anterior a su presentación en el Registro. Falta de pronunciamiento judicial sobre la necesidad de los bienes objeto de traba para la continuidad de la actividad empresarial.

Las exigencias legales establecidas en la normativa concursal se ciñen a que la diligencia de embargo sea de fecha anterior a la declaración de concurso y que los bienes embargados no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial el deudor. Tras la modificación operada en nuestra legislación concursal en el año 2011 ha de concluirse que es imprescindible un pronunciamiento expreso por parte del juez encargado de la tramitación del concurso sobre la naturaleza, el destino y la trascendencia de los bienes objeto de una eventual ejecución singular cuando el deudor ya se encuentra declarado en situación de concurso de acreedores. La competencia universal del juzgado de lo Mercantil plasmada en el artículo 8 de la Ley Concursal hace imprescindible su intervención en cualquier actuación incidental o puntual que pudiera afectar a la masa pasiva del deudor concursado a través de ejecuciones de carácter singular o independiente, ya sea originada por apremio ordinario o administrativo. La mencionada reforma de la Ley Concursal de 10 de octubre de 2011 consagró en una norma con rango de ley esta exigencia de intervención del juez competente para el concurso reclamada por nuestra jurisprudencia, y reiteró la suspensión y paralización de todo procedimiento de ejecución separada, hasta que se acredite por testimonio del juzgado oportuno el carácter no necesario de los bienes objeto de la traba. La competencia del registrador para calificar documentos judiciales en el supuesto de ejecución hipotecaria frente a una sociedad declarada en concurso y en relación a bienes necesarios para el ejercicio de la actividad empresarial o profesional ha sido, asimismo, expresamente reconocida por nuestro Tribunal Supremo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 02 de junio de 2015)