Enajenación con apoderamiento falso y nulidad de compraventa

Contrato de compraventa. Nulidad de compraventa por ausencia de consentimiento contractual. Enajenación con apoderamiento falso. Tercero hipotecario. Protección registral del art. 34 LH. contratos nulos.

Evidente la falta de consentimiento en la venta de la finca por parte de los vendedores y titulares registrales, toda vez que éstos no pudieron otorgar el poder, pues habían fallecido años antes. Por tanto, al no existir consentimiento contractual, la compraventa era nula de pleno derecho. La sentencia de instancia no cuestionó la buena fe del comprador, pues no considera acreditada la existencia de un acuerdo entre los codemandados (el supuesto apoderado y el comprador) para defraudar a la herencia yacente; pero considera que no es de aplicación el 34 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), pues debe estarse a lo dispuesto en el artículo 33 de la precitada disposición general, conforme al cual: «la inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que confirmo la de primera instancia y contra esta casación del comprador con la queja de que no se le hubiera dispensado la protección registral del art. 34 LH.

La sentencia de la audiencia no proclama que el recurrente hubiera actuado de mala fe, sino que su título adquisitivo es nulo de pleno derecho, dado que le vendió un apoderado carente de poder de representación, y, por lo tanto, no concurre el consentimiento preciso para la existencia de todo contrato conforme al art. 1261 del CC.

El artículo 34 LH contempla los supuestos de adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] a favor de los terceros adquirentes de buena fe que cumplan los requisitos exigidos en el mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho). La norma establece la protección del tercero hipotecario justificada por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro. El precitado art. 34 LH es necesario conjugarlo con lo dispuesto en el art. 32 de la precitada disposición, que norma que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Por lo tanto, para la protección jurídica que dispensa el artículo 34, es preciso que el negocio jurídico de adquisición derivativa del tercero sea válido; puesto que la inscripción no tiene las virtudes mágicas o milagrosas de convertir lo nulo en válido o eficaz, sanando sus defectos que, desde luego, no quedan convalidados por la buena fe del adquirente. Si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable como ocurre en este caso, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatória.

En virtud de lo argumentado, lo pretendido por el recurrente, relativo a que su título adquisitivo nulo quede convalidado por la inscripción registral, no puede ser acogido; puesto que, como venimos reseñando con la oportuna cita jurisprudencial, para que goce de la protección invocada del art. 34 LH, es preciso que su acto adquisitivo sea válido y eficaz; requisito que obviamente no concurre en el caso que nos ocupa, lo que determina el acierto de la sentencia recurrida y correlativa desestimación del recurso de casación.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de marzo de 2025, recurso 6806/2019)