Expropiación forzosa de suelo rural destinados a base militar y justiprecio conforme a la renta real del arrendamiento
Expropiación forzosa. Fincas rurales. Valoración de fincas. Justiprecio. Capitalización de rentas.
La cuestión que presentaba interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia consistía en "determinar la valoración a efectos expropiatorios de terrenos en situación básica de suelo rural, en los que se ubica una base militar, previamente arrendados a la Administración expropiante.
La situación de los terrenos a efectos de su valoración expropiatoria es la de situación básica "suelo rural". Los recurrentes son los titulares de los terrenos expropiados que, en el momento de la expropiación, tenían arrendados al Ministerio de Defensa, persiguiendo la expropiación mantener en los mismos la base militar. Los recurrentes, en su calidad de arrendadores, percibían por ese arrendamiento una renta de 1,04 euros/ m2 anuales del Ministerio de Defensa (que es, además, la Administración expropiante). Por otra parte, no cabe cuestionar que la actividad desarrollada en esos terrenos -base militar- es conforme al ordenamiento ya que en el presente supuesto la legislación canaria sí menciona expresamente un posible uso militar del suelo rural.
Por tanto, resulta de plena aplicación al caso lo previsto en el artículo 36.1.a) del TRLS 7/2015 y en el artículo 7.1 del RVLS, que establecen que la valoración del suelo en situación de rural debe realizarse conforme a la renta real o potencial de la explotación, adoptándose la que sea superior.
Se determina que en la expropiación de terrenos en situación básica de suelo rural la valoración de los mismos a los efectos de fijación del justiprecio debe llevarse a cabo mediante el método de capitalización de rentas, conforme a lo previsto en los artículos 36.1.a) del TRLS 7/2015 y 7.1 del RVLS, debiendo aplicarse en todo caso la renta más alta, ya sea ésta la potencial o la real. En la valoración de terrenos en situación básica de suelo rural debe aplicarse indefectiblemente la renta real cuando ésta sea la más alta y el desarrollo de la actividad realizada en el momento de valoración del suelo sea compatible con la normativa urbanística de aplicación. Cuando se trate de expropiación de terrenos en situación de suelo rural, destinados a la existencia de una base militar compatible con las normas urbanísticas, respecto de los cuales sean arrendadores los expropiados y arrendataria la Administración expropiante, dichos terrenos deben ser valorados -en aplicación de lo dispuesto en el artículo 36.1.a) del TRLS 7/2015- de acuerdo con la renta real percibida por el arrendamiento cuando precisamente la causa expropiandi-o fin que justifica la expropiación- sea garantizar el mantenimiento de la base militar en dichos terrenos y no con respecto a un hipotético cultivo de patata de los terrenos como quería la administración pagar.
El principio de indemnidad patrimonial de los afectados -aquí recurrentes- mediante una equilibrada compensación por la privación de su propiedad conduce a considerar como parámetro de valoración la renta real, al coincidir las personas de los expropiados con los arrendadores del terreno, por un lado, y, por otro, la Administración expropiante con la arrendataria de dicho terreno. Aplica a continuación los preceptos relativos a los criterios de capitalización de la renta (artículo 11 RVLS), tasa de capitalización (Disposición adicional séptima del TRLS 7/2015 y artículo 12 RVLS), cálculo del valor de capitalización unitario (artículo 11.b RVLS); y aplica al valor de capitalización los factores correctores previstos en el artículo 17 RVLS, reconociendo el derecho de los recurrentes a percibir las cantidades de 9.521.103,64 € y 20.267.761,91 €, respectivamente por las fincas expropiadas, así como los intereses legales de demora correspondientes.