Constitución de hipoteca en garantía de precio aplazado
Registro de la Propiedad. Compraventa y constitución de hipoteca. Precio aplazado. Asimilación a un préstamo hipotecario.
La diferencia de redacción respecto del ámbito de aplicación de los artículos 2.1.b) y 24 de la Ley 5/2019 y del artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, que no exige el carácter de profesional del prestamista y que en el segundo supuesto exige que el inmueble adquirido sea de naturaleza residencial, no impone una interpretación sistemática e integradora de los mismos unificándolos, porque el legislador ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos, lo que se considera justificado porque, en todo caso, la finalidad del préstamo para adquirir terrenos para construir una vivienda del adquirente persona física justifica la exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado.
El ámbito del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (como el del artículo 129 bis de la misma en cuanto al vencimiento anticipado) debe interpretarse en sus estrictos términos, lo que implicaría que es aplicable cualquiera que sea el carácter de las personas físicas prestatarias (consumidor, profesional o empresario), porque el artículo no distingue, pero también respecto de los préstamos concedidos por acreedores no profesionales, porque el artículo no lo exige; siempre que el inmueble hipotecado se encuentre destinado a un uso residencial.
Respecto a la cuestión de si una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, puede ser asimilada a un préstamo hipotecario y bajo qué circunstancias, el Tribunal Supremo ha establecido la siguiente doctrina: en principio, no se advierte nada en la naturaleza jurídica del contrato de compraventa con precio aplazado que determine una incompatibilidad intrínseca con la posibilidad de que, bajo determinadas circunstancias, el aplazamiento del precio responda a una finalidad económica de financiación al comprador.
El contrato de compraventa es un contrato bilateral o sinalagmático, con prestaciones recíprocas y correspectivas, caracterización de la que se desprenden importantes consecuencias jurídicas (régimen especial de la mora del párrafo final del art. 1.100 CC, facultad de resolución del contrato del art. 1124 CC, o la admisión de la exceptio non adimpleti contractus). Así, las obligaciones recíprocas tienen unos efectos específicos debidos a su interconexión o interdependencia. El primero es la necesidad de cumplimiento simultáneo, en el sentido de que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir a su deudor que cumpla, si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la otra obligación recíproca de la que es deudor.