Procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del fiador que no es deudor hipotecario, ni hipotecante deudor

Juicio de precario. Acción de precario. Ejecución hipotecaria. Fiadores.

Es objeto del presente recurso, la acción de precario ejercitada por la entidad Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria. Procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del fiador que no es deudor hipotecario, ni hipotecante deudor, ni tercer poseedor y que ocupa la vivienda objeto de ejecución hipotecaria titularidad del adjudicatario demandante.

Este tribunal ha tenido ocasión de enfrentarse a la cuestión relativa a la idoneidad del procedimiento de desahucio por precario para obtener el lanzamiento de los deudores hipotecarios ocupantes de la vivienda, objeto de venta forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando esos deudores son potenciales beneficiarios de la suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, siempre que cumplan los requisitos. Pues bien, en aplicación de lo dispuesto en la LEC y con la finalidad además de evitar que los adjudicatarios de las viviendas en tales procesos pudieran «acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario. Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes: En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria. La competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos, que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario.

Aquí, los demandados no son deudores hipotecarios, ni hipotecantes no deudores, ni tampoco terceros poseedores, que hubiesen adquirido el usufructo, la nuda propiedad o el dominio de la finca con posterioridad a la constitución de la hipoteca que grava el inmueble objeto del proceso, a los cuales debe efectuarse el requerimiento de pago y ser demandados en el procedimiento de ejecución hipotecaria extremos sobre los que se extiende la calificación del registrador de la propiedad a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados. Los demandados son fiadores y la fianza no se inscribe en registro al carecer de transcendencia real. Por lo que cabe despachar ejecución contra los demandados, en su condición de fiadores, una vez cobradas las cantidades obtenidas de la ejecución hipotecaria, y además solo por el saldo pendiente de cobro por el acreedor, lo que se lleva efecto, no por los trámites de la ejecución especial hipotecaria concluida, sino por los generales de la ordinaria aplicables a toda ejecución.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda. Por consiguiente, transcurrido el plazo del año al que se refiere dicho precepto, la entidad demandante acudió correctamente al juicio de precario. Tampoco es abuso de derecho, vedado por el art. 7.2 CC, cuando se limitó a ejercitar un derecho que le corresponde para obtener el desalojo de la finca hipotecada, que actualmente ocupan los fiadores sin título alguno que justifique su posesión, y cuando la vivienda, objeto del proceso de ejecución hipotecaria, era titularidad dominical de la sociedad prestataria y no de los recurrentes. Los demandados son precaristas con una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 05 de diciembre de 2024, recurso 1113/2024)