Limitación de los arrendamientos por la junta de propietarios al uso de vivienda de larga duración. Falta de unanimidad
Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Elevación a público de un acuerdo adoptado en junta extraordinaria. Limitación de los arrendamientos al uso de vivienda de larga duración. Falta de unanimidad de los propietarios.
Uno de los supuestos en que la Ley de Propiedad horizontal exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del artículo 17, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» en los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional. En el caso concreto, se adopta un acuerdo que comprende limitaciones y prohibiciones que están incluidas en el ámbito a que se refiere la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, por ello, puede ser adoptado con la mayoría establecida en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, pero también comporta otras limitaciones que exceden del mismo –p. ej. hospedería, alquiler temporal–.
La excepción regulada en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal debe ser interpretada de manera restrictiva, no pudiendo por lo tanto incluirse en la posibilidad de modificación de estatutos con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación cualquier limitación que no sea la expresamente prevista en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos al que se remite el citado artículo de la Ley sobre propiedad horizontal. Fuera de estos supuestos excepcionales, al ser la modificación de estatutos un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, debe ser aprobada conforme a la regla general del apartado 6 del mismo artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para los acuerdos no regulados expresamente en dicho artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o los requisitos en los estatutos de la comunidad, que es el supuesto ahora analizado, pues por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa.